Si eres propietario de una vivienda en Andalucía y quieres destinarla al alquiler vacacional, el marco legal ha cambiado profundamente entre 2024 y 2026.
El Decreto 31/2024 renombró la figura como Vivienda de Uso Turístico (VUT) —antes VFT—, el Decreto-ley 1/2025 exige compatibilidad urbanística previa, la Ley Orgánica 1/2025 reformó la Ley de Propiedad Horizontal y la STS 620/2026 anuló el Registro Único estatal.
En esta guía actualizada a 2026 explicamos qué está vigente y cómo operar con seguridad. Si buscas quien se encargue de todo, consulta nuestra gestión de alquiler vacacional en Málaga, Marbella o Sevilla.
En 30 segundos
¿Puedo alquilar mi piso como turístico en Andalucía?
Sí, si obtienes la licencia (VUT) y tu ayuntamiento y tu comunidad lo permiten. En ciudades como Málaga hay moratoria para nuevas licencias.
Ver más¿Qué necesito para empezar?
Compatibilidad urbanística del ayuntamiento, acuerdo de tu comunidad (3/5), cumplir requisitos de la vivienda y presentar la declaración responsable para tu código RTA.
Ver más¿Cuánto cuesta y qué se paga?
La licencia en sí no tiene tasa; los costes son certificado energético, cédula y gestoría. Luego tributas por IRPF (o Modelo 210 si eres no residente).
Ver más¿Es legal en mi ciudad?
Depende: Málaga tiene moratoria en casi toda la ciudad; Sevilla limita por zonas; Marbella no tiene moratoria general. Consulta tu caso.
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¿Qué significa cada sigla?
- VUT
- Vivienda de Uso Turístico (antes llamada VFT).
- RTA
- Registro de Turismo de Andalucía, el registro autonómico que te habilita para operar.
- SES.Hospedajes
- Registro de viajeros del Ministerio del Interior; comunicación en 24 h desde el check-in.
- NRUA
- Número de Registro Único de Arrendamientos (estatal). Anulado por el Tribunal Supremo en 2026.
- LPH
- Ley de Propiedad Horizontal, la que regula las comunidades de vecinos.
- LAU
- Ley de Arrendamientos Urbanos, la que regula el alquiler de temporada y vivienda habitual.
- IRNR
- Impuesto sobre la Renta de No Residentes (Modelo 210).
Las 5 novedades clave de 2026
-
VFT → VUT
El Decreto 31/2024 renombra la figura como Vivienda de Uso Turístico.
-
Compatibilidad urbanística previa
DL 1/2025: licencia municipal o cambio de uso antes del alta en el RTA.
-
La comunidad puede prohibirlo
LO 1/2025 reforma la LPH: autorización expresa por mayoría de 3/5.
-
NRUA anulado por el Supremo
STS 620/2026 tumba el Registro Único estatal (BOE 8/6/2026).
-
SES.Hospedajes vigente
Desde 2/12/2024, hasta 21 datos por viajero >14 años en 24 h.
Marco legal vigente a 2026
Autonómico, estatal y municipal: siete normas que se combinan y hay que leer juntas.
La regulación de las Viviendas de Uso Turístico (VUT) en Andalucía —figura conocida hasta 2024 como VFT— combina normativa autonómica, estatal y municipal. Estas son las piezas que hay que tener en cuenta hoy:
Andalucía
- Decreto 28/2016, de 2 de febrero (BOJA): norma base de VUT y apartamentos turísticos, hoy consolidada tras las reformas posteriores.
- Decreto 31/2024, de 29 de enero: renombra la figura como VUT, endurece requisitos técnicos, habilita moratorias municipales y refuerza el control.
- Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero (BOJA 3/3/2025): exige, antes de la declaración responsable ante el RTA, licencia municipal o declaración responsable de cambio de uso que acredite la compatibilidad urbanística.
- Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía: marco general del sector y régimen sancionador.
Estatal
- Ley Orgánica 1/2025 (en vigor 3 abril 2025): reforma la LPH; el alquiler turístico requiere autorización previa y expresa de la comunidad.
- Real Decreto 933/2021 y SES.Hospedajes: registro de viajeros obligatorio desde el 2 de diciembre de 2024.
- RD 1312/2024 y STS 620/2026: el Registro Único de Arrendamientos y el NRUA fueron anulados por el Tribunal Supremo por invasión competencial (BOE 8/6/2026).
El Registro de Turismo de Andalucía (RTA), dependiente de la Consejería de Turismo, sigue siendo el registro habilitante para operar. El código asignado tiene la forma VUT/XX/00000 (los códigos antiguos conservan el prefijo VFT/XX).
Definición legal de VUT
Vivienda ubicada en suelo de uso residencial que se ofrece, mediante precio, con fines turísticos de forma habitual y en condiciones de inmediata disponibilidad. Se excluyen cesiones por más de 2 meses continuados al mismo usuario y los alquileres regulados por la LAU (vivienda habitual y de temporada).
¿Qué significa esto para ti?
En la práctica: solo necesitas registrarte en Andalucía (RTA). El registro estatal ya no aplica. Y antes de nada, confirma que tu ayuntamiento te deja (compatibilidad urbanística) y que tu comunidad no lo prohíbe.
Base legal: Decreto 28/2016 · Decreto 31/2024 · Decreto-ley 1/2025 · Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía · Ley Orgánica 1/2025 · RD 933/2021 · RD 1312/2024 · STS 620/2026.
VUT vs apartamento turístico vs alquiler de temporada
Elegir la figura correcta evita sanciones y abre alternativas en municipios con moratoria.
| Figura | Marco legal | Cómo se comercializa | ¿Inscripción en RTA? | Cuándo conviene |
|---|---|---|---|---|
| VUT (antes VFT) | Decreto 28/2016 + Decreto 31/2024 | Por noches en plataformas turísticas | Sí, código VUT/XX obligatorio | Vivienda completa o por habitaciones con vocación turística plena |
| Apartamento turístico | Decreto 28/2016 (categoría empresarial) | Establecimiento con recepción y servicios comunes | Sí, como establecimiento | Bloques o conjuntos gestionados profesionalmente |
| Alquiler de temporada | Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) | Contratos de 32 días a 11 meses con finalidad concreta | No | Municipios con moratoria (p. ej. Málaga) o perfil no vacacional |
- Marco legal
- Decreto 28/2016 + Decreto 31/2024
- Cómo se comercializa
- Por noches en plataformas turísticas
- ¿Inscripción en RTA?
- Sí, código VUT/XX obligatorio
- Cuándo conviene
- Vivienda completa o por habitaciones con vocación turística plena
- Marco legal
- Decreto 28/2016 (categoría empresarial)
- Cómo se comercializa
- Establecimiento con recepción y servicios comunes
- ¿Inscripción en RTA?
- Sí, como establecimiento
- Cuándo conviene
- Bloques o conjuntos gestionados profesionalmente
- Marco legal
- Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
- Cómo se comercializa
- Contratos de 32 días a 11 meses con finalidad concreta
- ¿Inscripción en RTA?
- No
- Cuándo conviene
- Municipios con moratoria (p. ej. Málaga) o perfil no vacacional
Decreto 31/2024 y Decreto-ley 1/2025: lo esencial
La combinación de ambas normas explica la mayoría de cancelaciones y retrasos de 2025-2026.
Decreto 31/2024
- Cambio de denominación: la figura pasa de VFT a VUT.
- Periodos de funcionamiento: la declaración debe indicar el periodo anual de actividad y los servicios (climatización de mayo a septiembre o de octubre a abril según se declare).
- Cancelación de oficio: la Junta puede dar de baja viviendas inactivas, con datos falsos o que no acrediten compatibilidad. Más de 13.000 VUT canceladas en Andalucía a lo largo de 2026.
- Moratorias municipales: los ayuntamientos pueden limitar, condicionar o suspender nuevas VUT por zonas hasta 3 años.
Decreto-ley 1/2025
- Compatibilidad urbanística previa: la vivienda necesita licencia municipal o declaración responsable de cambio de uso antes de la declaración ante el RTA.
- Es hoy el mayor cuello de botella: entre 2 y 8 semanas según ayuntamiento.
- Aplica también a viviendas ya inscritas si se produce una modificación relevante del uso.
Tienes 10 días hábiles para alegar
Si recibes una notificación de cancelación de oficio por falta de compatibilidad urbanística, servicios mínimos o inactividad, dispones de 10 días hábiles para presentar alegaciones. No responder equivale a la baja automática del RTA.
Requisitos para tener una VUT
Dos bloques bien diferenciados: lo que debe cumplir la vivienda y lo que debe cumplir la operación.
Técnicos y de habitabilidad
- Superficie mínima 25 m² y 14 m² por plaza.
- Capacidad: 15 plazas por vivienda completa o 6 por habitaciones; 4 por habitación.
- Baños según plazas conforme al Decreto 28/2016.
- Licencia de ocupación o cédula de habitabilidad en vigor.
- Certificado energético vigente.
- Ventilación directa al exterior y oscurecimiento en ventanas.
- Mobiliario completo: dormitorios, salón, cocina equipada y menaje.
- Climatización según periodo (refrigeración mayo–sept, calefacción oct–abr).
- Botiquín e información turística de la zona.
- Hojas oficiales de quejas y reclamaciones de la Junta.
- Atención telefónica 24 h durante la estancia.
- Limpieza y ropa nueva entre estancias.
Legales y documentales
- Titularidad o autorización expresa del propietario.
- Autorización de la comunidad (mayoría 3/5, LO 1/2025), salvo actividad preexistente.
- Compatibilidad urbanística municipal (Decreto-ley 1/2025).
- Seguro de responsabilidad civil: recomendado; a menudo exigido por comunidades y ayuntamientos.
¿Puede la comunidad de propietarios prohibir el alquiler turístico?
Sí. La LO 1/2025 invirtió el régimen: ahora hace falta autorización expresa de 3/5.
La Ley Orgánica 1/2025 (en vigor el 3 de abril de 2025) reformó el artículo 17.12 de la LPH y dio la vuelta al régimen anterior:
- El alquiler turístico deja de estar "permitido salvo prohibición estatutaria": ahora requiere autorización previa y expresa de la comunidad.
- Se exige mayoría de 3/5 de propietarios y de cuotas para autorizarlo.
- La comunidad puede imponer un recargo de hasta el 20 % en la cuota de gastos comunes de las viviendas destinadas a este uso.
- No es retroactiva: las VUT que ya operaban legalmente antes del 3 de abril de 2025 mantienen su actividad, en línea con las SSTS 1232/2024 y 1233/2024, de 3 de octubre.
Mayoría de 3/5 y recargo del 20%
Antes de tramitar una VUT nueva en un edificio en régimen de propiedad horizontal, convoca junta y consigue el acuerdo expreso. Sin él, la actividad es inviable aunque tengas licencia turística del RTA.
¿Qué significa esto para ti?
En la práctica: convoca a tu comunidad y consigue el sí de 3/5 de propietarios y cuotas antes de gastar en reformas o licencias. Sin ese acuerdo, no puedes operar como VUT nueva por mucho papel que tengas del RTA.
Base legal: Ley Orgánica 1/2025 (reforma art. 17.12 LPH, en vigor 3 abril 2025) · SSTS 1232/2024 y 1233/2024, de 3 de octubre.
Cómo dar de alta tu VUT paso a paso
Declaración responsable ante la Consejería de Turismo, con dos prerrequisitos que antes se pasaban por alto.
Compatibilidad urbanística
PrerrequisitoLicencia municipal o declaración responsable de cambio de uso que acredite el uso turístico (DL 1/2025).
Acuerdo de la comunidad
PrerrequisitoEn edificios en propiedad horizontal, autorización expresa por mayoría de 3/5 (LO 1/2025).
Cumplir requisitos técnicos
Superficie, plazas, climatización según periodo, cédula, certificado energético, mobiliario y servicios mínimos.
Presentar declaración responsable
Sede electrónica de la Junta de Andalucía o cualquier registro autonómico.
Recibir el código RTA
Formato VUT/XX/00000. Obligatorio en toda la publicidad, incluidas plataformas.
Alta en SES.Hospedajes
Registro de viajeros del Ministerio del Interior.
Alta fiscal en Hacienda
Modelo 036/037 · IAE 685 sin servicios hoteleros o 861.1 si sí.
El código RTA es obligatorio en la publicidad
Cualquier anuncio en plataformas, web propia o cartelería debe incluir el código de inscripción en el RTA. Omitirlo es infracción leve que puede escalar a grave por reincidencia.
RTA autonómico vs Registro Único estatal tras la STS 620/2026
El registro estatal cayó en el Supremo. Solo el RTA autonómico habilita para operar en Andalucía.
El NRUA ya no es obligatorio
La STS 620/2026, de 19 de mayo (Sala Tercera, BOE 8/6/2026) anuló el Registro Único de Arrendamientos por invadir competencias autonómicas. El registro habilitante en Andalucía es el autonómico (RTA), con código VUT/XX. La Ventanilla Única Digital sobrevive solo como pasarela de datos.
- El RD 1312/2024 creó el Registro Único de Arrendamientos y la Ventanilla Única Digital, con un NRUA obligatorio para anunciar desde el 1 de julio de 2025.
- La STS 620/2026, de 19 de mayo (Sala Tercera), publicada en el BOE del 8 de junio de 2026, anuló ese registro único estatal.
- Resultado a 2026: el registro obligatorio y habilitante es el autonómico (RTA). El NRUA estatal ha decaído.
- La Ventanilla Única Digital sobrevive como pasarela para el intercambio de datos entre plataformas y administraciones, pero no como registro habilitante.
SES.Hospedajes: registro de viajeros
Registro obligatorio en 24 h desde el check-in, con hasta 21 datos por viajero >14 años.
- Obligatorio desde el 2 de diciembre de 2024 (RD 933/2021).
- Se comunican hasta 21 datos por cada viajero mayor de 14 años, incluidos datos de contacto y método de pago.
- Plazo: 24 horas desde el check-in.
- Conservación de los registros durante 3 años a disposición de las autoridades.
Nuestro servicio de check-in autónomo automatiza la captura y el envío a SES.Hospedajes, con verificación de documento y cobro de fianza.
Obligaciones continuas del propietario
Lo que hay que mantener vivo después del alta: datos, publicidad, comunicación de viajeros y fiscalidad.
- Mantener actualizados en el RTA los datos de capacidad, servicios y titularidad.
- Exhibir el código VUT/XX en toda la publicidad y en la vivienda.
- Comunicar viajeros a SES.Hospedajes en las 24 h siguientes al check-in.
- Hojas oficiales de quejas y reclamaciones visibles y disponibles.
- Información clara de precios y condiciones.
- Atención 24/7 al huésped durante la estancia.
- Cumplir horarios de descanso y normas de convivencia comunitarias.
- Presentar los modelos fiscales que correspondan.
Fiscalidad 2026: IRPF, IVA, modelos y no residentes
Depende de tres variables: residencia, servicios hoteleros y país de residencia si eres no residente.
| Concepto | Residente | No residente UE/EEE | No residente resto | IVA |
|---|---|---|---|---|
| Sin servicios hoteleros | IRPF · rendimiento capital inmobiliario · Modelo 100 · sin reducción 60 % | Modelo 210 · 19 % con deducción de gastos proporcionales | Modelo 210 · 24 % sobre bruto, sin deducción | Exento |
| Con servicios hoteleros | Actividad económica si se cumple art. 27.2 LIRPF | Modelo 210 · 19 % (actividad económica) | Modelo 210 · 24 % sobre bruto | 10 % |
| Informativa plataforma | Modelo 179 trimestral que presentan Airbnb, Booking, Vrbo con los ingresos cobrados a tu nombre. | |||
| Tasa turística | Andalucía no la aplica en 2026 y ningún ayuntamiento la ha aprobado. Solo hay debate (Málaga, Cádiz). | |||
- Residente
- IRPF · rendimiento capital inmobiliario · Modelo 100 · sin reducción 60 %
- No residente UE/EEE
- Modelo 210 · 19 % con deducción de gastos proporcionales
- No residente resto
- Modelo 210 · 24 % sobre bruto, sin deducción
- IVA
- Exento
- Residente
- Actividad económica si se cumple art. 27.2 LIRPF
- No residente UE/EEE
- Modelo 210 · 19 % (actividad económica)
- No residente resto
- Modelo 210 · 24 % sobre bruto
- IVA
- 10 %
- Residente
- Modelo 179 trimestral que presentan Airbnb, Booking, Vrbo con los ingresos cobrados a tu nombre.
- Residente
- Andalucía no la aplica en 2026 y ningún ayuntamiento la ha aprobado. Solo hay debate (Málaga, Cádiz).
Puntos clave: la reducción del 60 % no se aplica al alquiler vacacional (es solo para vivienda habitual). Si prestas servicios propios de hostelería (limpieza durante la estancia, recepción, cambio de ropa), el IVA pasa a 10 % y la tributación puede reconducirse a actividad económica.
Si además operas en Canarias, te interesa nuestra guía sobre el alta en el IGIC y el REPEP.
No residentes: cuidado con el Brexit
Los propietarios residentes en Reino Unido tras el Brexit tributan al 24 % sobre ingresos brutos sin deducción de gastos, no al 19 % de la UE/EEE. Es la diferencia fiscal más costosa que vemos entre nuestros clientes internacionales.
¿Qué significa esto para ti?
En la práctica: declara los ingresos en tu renta anual y ten claro que no puedes aplicar la reducción del 60 % (esa es solo para vivienda habitual). Si vives fuera de España, tu impuesto es el Modelo 210, con tipo distinto según seas de la UE o de fuera.
Base legal: Ley del IRPF (art. 23) · Ley y Reglamento del IRNR (Modelo 210) · Ley del IVA (art. 20.1.23.º y tipo reducido 10 % para servicios de hostelería) · Modelo 179 (RD 1070/2017).
Moratorias y límites municipales 2025–2026
Los ayuntamientos pueden suspender nuevas VUT hasta 3 años en zonas saturadas. Este es el mapa actual.
Moratoria en todo el término municipal: no se admiten nuevas VUT. Las inscritas antes conservan su actividad. Alternativa habitual: alquiler de temporada por LAU.
Límite del ~10 % de VUT por zona, con distritos saturados —Casco Antiguo y Triana en cabeza— donde no se admiten nuevas inscripciones.
Sin moratoria general. Registro municipal propio y controles de compatibilidad, especialmente en zonas de urbanización cerrada.
Cádiz · Granada · Córdoba
Restricciones en cascos históricos (Albaicín en Granada, centros de Cádiz y Córdoba). Verifica siempre la compatibilidad urbanística antes de comprar.
Antes de comprar para alquilar, verifica
El número de VUT activas y la existencia de moratoria en el municipio y barrio concretos. Una vivienda sin posibilidad de obtener licencia turística pierde gran parte de su rentabilidad esperada.
Normativa por ciudad
El marco autonómico es común, pero cada ayuntamiento aplica sus propias reglas. Estas son las guías detalladas por ciudad.
Normativa de alquiler vacacional en Málaga
Moratoria vigente en todo el término municipal: no se admiten nuevas VUT. Alternativa habitual: alquiler de temporada.
Normativa de alquiler vacacional en Sevilla
Límite del 10 % de VUT por zona. Casco Antiguo y Triana ya están saturados y no admiten nuevas inscripciones.
Normativa de alquiler vacacional en Marbella
Sin moratoria general. Los frenos reales: comunidad de propietarios (3/5), urbanismo del PGOU y fiscalidad para no residentes.
Normativa de alquiler vacacional en Cádiz
Casco histórico cerrado a nuevas VUT (bando 2024, coordinación Ayuntamiento–Junta). Fuera del centro y en la Costa de la Luz, alta estándar.
Normativa de alquiler vacacional en Granada
Límite del 10 % de VUT por zona (PGOU 2025). Albaicín, Realejo, Centro-Sagrario y Fígares ya superan el umbral y no admiten nuevas licencias.
Normativa de alquiler vacacional en Córdoba
Moratoria de 3 años en los distritos Centro y Sur (BOP marzo 2025) y ordenanza en tramitación con futuro límite del 5 % de VUT por zona.
Renovar, transmitir o vender una VUT
La licencia va vinculada al inmueble, no al titular. Pero hay que comunicar cambios y evitar la inactividad prolongada.
- La inscripción en el RTA se vincula al inmueble, no al titular, y se transmite con la propiedad.
- En compraventa, el nuevo titular debe comunicar el cambio de titularidad al RTA en el plazo reglamentario para seguir operando bajo el mismo código.
- Cualquier modificación relevante (capacidad, servicios, periodo declarado, modalidad) debe comunicarse al RTA.
- La inactividad prolongada puede activar la cancelación de oficio. Si vas a pausar la actividad, es preferible comunicarlo formalmente.
Sanciones por incumplimiento
Régimen del artículo 78 de la Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía.
| Tipo | Cuantía | Ejemplos |
|---|---|---|
| Leves | Hasta 2.000 € | No exhibir hojas de reclamaciones, omitir el código VUT/XX en publicidad, defectos menores de información. |
| Graves | 2.001 € – 18.000 € | No comunicar viajeros a SES, incumplir servicios mínimos, superar capacidad máxima. |
| Muy graves | 18.001 € – 150.000 € | Operar sin inscripción en el RTA, reincidencia en infracciones graves, falsedad documental. |
- Cuantía
- Hasta 2.000 €
- Ejemplos
- No exhibir hojas de reclamaciones, omitir el código VUT/XX en publicidad, defectos menores de información.
- Cuantía
- 2.001 € – 18.000 €
- Ejemplos
- No comunicar viajeros a SES, incumplir servicios mínimos, superar capacidad máxima.
- Cuantía
- 18.001 € – 150.000 €
- Ejemplos
- Operar sin inscripción en el RTA, reincidencia en infracciones graves, falsedad documental.
Aviso normativo
La Ley de Turismo Sostenible de Andalucía se encuentra en tramitación y plantea elevar los tramos sancionadores. No está vigente a 2026: los importes aplicables son los actuales de la Ley 13/2011.
Preguntas frecuentes
Cómo te ayudamos en Sleepaways
Gestión legal y operativa completa de tu VUT en Andalucía, del alta a la operativa diaria.
En Sleepaways nos encargamos de toda la gestión legal y operativa de tu VUT en Andalucía: verificación de compatibilidad urbanística, acuerdo de comunidad, declaración responsable ante el RTA, alta en SES.Hospedajes, alta fiscal, asesoramiento fiscal (residentes y no residentes) y operativa diaria: limpieza, check-in, atención 24/7, precios dinámicos y publicación multicanal.
Legal y fiscal
- Tramitación completa del alta y compatibilidad urbanística.
- Reporting fiscal trimestral y anual, con soporte para no residentes.
- Coordinación con comunidad de propietarios para acuerdo 3/5.
Operativa diaria
- Check-in digital y comunicación SES en tiempo real.
- Optimización de ingresos con precios dinámicos.
- Limpieza y reposición premium en cada salida.
¿Tienes una vivienda en Andalucía?
Calcula cuánto puedes ganar y déjanos la gestión legal completa.
Contenido orientativo elaborado a partir de fuentes oficiales (BOE, BOJA, Junta de Andalucía y Tribunal Supremo). No sustituye el asesoramiento profesional: la situación fiscal y urbanística depende de cada caso y conviene confirmarla con una asesoría especializada.
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