Si eres propietario de una vivienda en Andalucía y quieres destinarla al alquiler vacacional, conocer la normativa actualizada es imprescindible. Tras la entrada en vigor del Decreto 31/2024 y las nuevas competencias municipales activadas en marzo de 2025, el panorama legal ha cambiado de forma significativa. En esta guía actualizada a 2026 te contamos todo lo que necesitas para operar de forma legal y rentable. Si buscas una empresa que se encargue de todo, descubre nuestra gestión de alquiler vacacional en Málaga, Marbella o Sevilla.
Marco legal vigente en Andalucía
La regulación de las Viviendas con Fines Turísticos (VFT) en Andalucía se basa en una combinación de normativa autonómica, estatal y, cada vez más, ordenanzas municipales:
- Decreto 28/2016, de 2 de febrero: norma base que regula las VFT y los apartamentos turísticos en Andalucía.
- Decreto 31/2024, de 29 de enero: modifica el anterior introduciendo nuevos requisitos de habitabilidad, control y la posibilidad de moratorias municipales.
- Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía: marco general del sector turístico autonómico.
- Real Decreto 933/2021 (SES.HOSPEDAJES): registro digital de viajeros obligatorio desde octubre de 2024.
- Reglamento UE 2024/1028 (STR): número de registro europeo obligatorio para anunciar en plataformas.
El Registro de Turismo de Andalucía (RTA), gestionado por la Consejería de Turismo, es donde debe inscribirse toda VFT antes de iniciar la actividad.
Definición legal de VFT
Vivienda ubicada en suelo de uso residencial que se ofrece, mediante precio, con fines turísticos de forma habitual y profesional. Se excluyen cesiones por más de 2 meses continuados al mismo usuario y los alquileres de temporada regulados por la LAU.
Novedades del Decreto 31/2024
El Decreto 31/2024 endurece de forma notable las condiciones para operar una VFT en Andalucía. Los cambios más relevantes que debes conocer:
- Acuerdo expreso de la comunidad de propietarios: en edificios sometidos a régimen de propiedad horizontal, se requiere que los estatutos no prohíban la actividad.
- Compatibilidad urbanística: el ayuntamiento puede exigir un certificado urbanístico que acredite que el uso turístico está permitido en esa zona concreta.
- Cancelación de oficio: la Junta puede dar de baja viviendas inactivas o que no acrediten cumplir los requisitos en cualquier momento.
- Servicios mínimos reforzados: aire acondicionado refrigerador en todas las estancias habitables si la licencia se solicita entre mayo y septiembre, calefacción de octubre a abril.
- Capacidad máxima: hasta 15 plazas por vivienda y 4 por habitación (excluyendo cunas).
- Habilitación municipal: los ayuntamientos pueden limitar, condicionar o prohibir nuevas VFT por zonas durante hasta 3 años.
Cancelaciones masivas en marcha
Desde finales de 2024 la Junta de Andalucía está enviando notificaciones de cancelación a miles de VFT que no acreditan compatibilidad urbanística o servicios mínimos. Si recibes una notificación tienes 10 días hábiles para alegar.
Requisitos para tener una VFT
Requisitos técnicos y de habitabilidad
- Licencia de ocupación o cédula de habitabilidad en vigor.
- Ventilación directa al exterior o patios y sistema de oscurecimiento en ventanas.
- Mobiliario completo: camas, mesas, sillas, electrodomésticos básicos y menaje de cocina.
- Refrigeración y calefacción según fechas de la licencia (mayo–septiembre / octubre–abril).
- Botiquín de primeros auxilios e información turística de la zona.
- Hojas de quejas y reclamaciones oficiales de la Junta de Andalucía.
- Atención telefónica 24h durante la estancia del huésped.
- Limpieza profunda a la entrada y salida de cada cliente, con ropa de cama y baño en perfecto estado.
Requisitos legales y documentales
- Titularidad o autorización del propietario para destinar la vivienda al alquiler turístico.
- Estatutos comunitarios que no prohíban la actividad (revisar antes de tramitar).
- Compatibilidad urbanística municipal (donde sea exigible).
- Seguro de responsabilidad civil recomendado, exigido en algunas modalidades.
Cómo registrar tu VFT paso a paso
El alta se realiza mediante declaración responsable ante la Consejería de Turismo, Cultura y Deporte de la Junta de Andalucía:
- 1. Verificar viabilidad: revisa estatutos de la comunidad y normativa urbanística municipal antes de invertir en muebles o reformas.
- 2. Cumplir requisitos técnicos: equipa la vivienda con todos los servicios mínimos exigidos.
- 3. Presentar declaración responsable: a través de la sede electrónica de la Junta o presencialmente en cualquier registro autonómico.
- 4. Recibir el código RTA: la Junta asigna un número de registro tipo
VFT/XX/00000que debe aparecer en toda publicidad. - 5. Solicitar el número STR europeo: a través de la ventanilla única digital, obligatorio para anunciar en Airbnb, Booking, Vrbo, etc.
- 6. Darse de alta en SES.HOSPEDAJES: registro de viajeros del Ministerio del Interior.
- 7. Alta fiscal en Hacienda: modelo 036/037 (epígrafe 685 IAE si no se prestan servicios hoteleros, 861.1 si sí).
El número RTA es obligatorio en la publicidad
Toda publicación en plataformas, web propia o cartelería debe incluir el código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía. Su omisión es una infracción leve que puede convertirse en grave si reincides.
Obligaciones del propietario
- Comunicación de viajeros a través del sistema SES.HOSPEDAJES en un plazo máximo de 24 horas tras el check-in.
- Conservación de datos durante 3 años a disposición de las autoridades.
- Hojas de reclamaciones oficiales visibles y a disposición del cliente.
- Información de precios y condiciones publicadas con claridad.
- Cumplimiento del horario de descanso y de las normas de convivencia comunitarias.
- Asistencia 24/7 al huésped durante la estancia.
- Mantener actualizado el RTA con cualquier cambio (capacidad, titularidad, servicios).
Check-in digital y SES.HOSPEDAJES
Desde octubre de 2024 es obligatorio recopilar 14 datos personales del viajero (incluido método de pago) y enviarlos al Ministerio del Interior. Nuestro servicio de check-in autónomo automatiza todo el proceso.
Fiscalidad: IVA, IRPF y modelos
Como propietario de una VFT en Andalucía debes cumplir con varias obligaciones fiscales tanto autonómicas como estatales:
- IRPF: los ingresos tributan como rendimientos del capital inmobiliario, salvo que prestes servicios hoteleros (limpieza durante la estancia, recepción, etc.), en cuyo caso tributan como actividad económica.
- Modelo 100 (declaración anual de la renta) con desglose de ingresos y gastos deducibles.
- Modelo 179: las plataformas (Airbnb, Booking) declaran trimestralmente los ingresos cobrados a tu nombre.
- IVA: el alquiler vacacional sin servicios hoteleros está exento de IVA. Si añades desayuno, limpieza durante la estancia o recepción, se aplica el 10%.
- Tasa turística: a fecha de 2026 Andalucía no aplica tasa turística autonómica, pero hay debate político y algunos ayuntamientos (Sevilla, Málaga) la estudian.
Si operas una VFT en Canarias, te interesa nuestra guía sobre el alta en el IGIC y el REPEP.
Moratorias municipales: zonas saturadas
Desde marzo de 2025, los ayuntamientos andaluces pueden suspender la concesión de nuevas VFT durante un máximo de 3 años en zonas saturadas. Estos son los movimientos más relevantes:
Málaga
Moratoria de 3 años aprobada en 2024 para todo el término municipal. No se admiten nuevas VFT salvo casos excepcionales.
Sevilla
Limitación por barrios y previsión de moratoria en distritos del centro histórico (Casco Antiguo, Triana, Macarena).
Marbella
Sin moratoria activa, pero estudiando límites en zonas concretas. Las VFT existentes mantienen su licencia.
Cádiz, Granada, Córdoba
Restricciones por zonas en cascos históricos. Verifica siempre la compatibilidad urbanística antes de comprar.
Antes de comprar para alquilar, verifica
El número de VFT activas y la existencia de moratoria en el municipio y barrio concretos. Una vivienda sin posibilidad de obtener licencia turística pierde gran parte de su rentabilidad esperada.
Sanciones por incumplimiento
La Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía clasifica las infracciones en tres niveles:
| Tipo | Cuantía | Ejemplos |
|---|---|---|
| Leves | Hasta 2.000 € | Falta de placa identificativa, no exhibir hojas de reclamaciones, omitir el código RTA en publicidad. |
| Graves | 2.001 € – 18.000 € | No registrar viajeros, incumplir servicios mínimos, superar capacidad máxima. |
| Muy graves | 18.001 € – 150.000 € | Operar sin inscripción en RTA, reincidencia en infracciones graves, falsedad documental. |
Además, las plataformas como Airbnb o Booking están obligadas desde 2025 a verificar el número STR antes de publicar el anuncio, y a retirarlo automáticamente si se detecta que la VFT no cumple.
Cómo te ayudamos en Sleepaways
En Sleepaways nos encargamos de toda la gestión legal y operativa de tu vivienda turística en Andalucía: tramitación del alta en el RTA, obtención del número STR europeo, alta en SES.HOSPEDAJES, asesoramiento fiscal y operativa diaria (limpieza, check-in, atención 24/7, precios dinámicos y publicación multicanal).
- Tramitación completa del alta y compatibilidad urbanística
- Check-in digital y comunicación SES en tiempo real
- Optimización de ingresos con precios dinámicos
- Limpieza y reposición premium en cada salida
- Reporting fiscal trimestral y anual
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