Si eres propietario en Granada y quieres alquilar tu vivienda como turística, el marco legal ha cambiado a fondo entre 2024 y 2026.
La figura pasa a llamarse Vivienda de Uso Turístico (VUT) —antes VFT—, y Granada aplica un límite del 10 % de VUT por zona. En 2025, el Ayuntamiento aprobó —vía innovación del PGOU y en línea con el Decreto 31/2024— un límite del 10 % de VUT por zona. Los barrios que ya superan ese umbral están cerrados a nuevas licencias, y a ellos se suman las obligaciones estatales y autonómicas: compatibilidad urbanística previa (DL 1/2025), acuerdo de la comunidad 3/5 (LO 1/2025) y anulación del registro estatal por el Supremo (STS 620/2026).
Barrios como Albaicín, Realejo, Centro-Sagrario y Fígares ya superan el 10 % —algunos con presión de hasta el 25 %— y no admiten nuevas VUT. En esta guía actualizada a 2026 te contamos qué está vigente en Granada y cómo operar con seguridad. Si buscas quien se encargue de todo, consulta nuestros gestión de alquiler vacacional en Granada. Para el marco autonómico completo, revisa la guía de normativa de alojamientos turísticos en Andalucía.
En 30 segundos
¿Puedo alquilar mi piso como turístico en Granada?
Depende de la zona: en Albaicín, Realejo, Centro-Sagrario y Fígares (>10% de VUT) no se admiten nuevas licencias. Fuera de ellas, sí, cumpliendo requisitos.
Ver más¿Qué necesito para empezar?
Compatibilidad urbanística del ayuntamiento, acuerdo de tu comunidad (3/5), requisitos de la vivienda y declaración responsable para tu código RTA.
Ver más¿Cuánto cuesta y qué se paga?
La licencia no tiene tasa; pagas certificado energético, cédula y gestoría. Luego tributas por IRPF, o Modelo 210 si eres no residente.
Ver más¿Y si mi vivienda está en una zona saturada?
No podrás tramitar una nueva VUT en zonas por encima del 10%. Las ya inscritas conservan actividad; la alternativa habitual es el alquiler de temporada por LAU.
Ver más
¿Qué significa cada sigla?
- VUT
- Vivienda de Uso Turístico (antes llamada VFT).
- RTA
- Registro de Turismo de Andalucía, el registro autonómico que te habilita para operar.
- SES.Hospedajes
- Registro de viajeros del Ministerio del Interior; comunicación en 24 h desde el check-in.
- NRUA
- Número de Registro Único de Arrendamientos (estatal). Anulado por el Tribunal Supremo en 2026.
- LPH
- Ley de Propiedad Horizontal, la que regula las comunidades de vecinos.
- LAU
- Ley de Arrendamientos Urbanos, la que regula el alquiler de temporada y vivienda habitual.
- IRNR
- Impuesto sobre la Renta de No Residentes (Modelo 210).
Las 5 claves de 2026 en Granada
-
VFT → VUT
El Decreto 31/2024 renombra la figura como Vivienda de Uso Turístico (código VUT/GR).
-
Límite del 10% por zona
Innovación del PGOU (2025): Albaicín, Realejo, Centro-Sagrario y Fígares ya superan el 10 % y están cerrados a nuevas VUT.
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Compatibilidad urbanística previa
DL 1/2025: acredítala antes del alta en el RTA.
-
Comunidad: 3/5
LO 1/2025 reforma la LPH: autorización expresa y posible recargo del 20 %.
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NRUA anulado por el Supremo
STS 620/2026: el registro habilitante es el autonómico (RTA).
El mercado del alquiler vacacional en Granada
Granada concentra su tensión en el conjunto histórico y áreas próximas a la Alhambra y al centro.
Granada aplica desde 2025 el límite del 10 % de VUT por zona vía innovación del PGOU. Barrios como Albaicín, Realejo, Centro-Sagrario y Fígares superan ampliamente ese umbral —el Albaicín, con presión de hasta ~25 %— y no admiten nuevas licencias. Datos orientativos de mercado:
Marco legal vigente a 2026
Autonómico, estatal y municipal: hay que leer las tres capas juntas.
La actividad VUT en Granada combina normativa autonómica, estatal y municipal:
Andalucía
- Decreto 28/2016: norma base de VUT y apartamentos turísticos.
- Decreto 31/2024: renombra la figura como VUT, endurece requisitos y habilita límites municipales por zona.
- Decreto-ley 1/2025 (BOJA 3/3/2025): exige compatibilidad urbanística municipal antes de la declaración ante el RTA.
- Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía: marco general y régimen sancionador.
Estatal y municipal
- Ley Orgánica 1/2025 (3 abril 2025): el alquiler turístico requiere autorización previa y expresa de la comunidad.
- RD 933/2021 y SES.Hospedajes: registro de viajeros obligatorio desde el 2 de diciembre de 2024, hasta 21 datos por viajero, en 24 h desde el check-in, conservación 3 años.
- RD 1312/2024 y STS 620/2026: el Registro Único de Arrendamientos (NRUA) fue anulado por el Tribunal Supremo (BOE 8/6/2026).
- Granada: Granada: innovación del PGOU (2025) que fija el límite del 10 % de VUT por zona.
El Registro de Turismo de Andalucía (RTA) sigue siendo el registro habilitante. En Granada el código asignado tiene la forma VUT/GR/00000 (los códigos antiguos conservan el prefijo VFT/GR).
¿Qué significa esto para ti?
En la práctica: en Granada solo necesitas registrarte en Andalucía (RTA). El registro estatal ya no aplica. Antes de nada, verifica dos cosas locales: que tu zona no esté restringida y que tu comunidad te autorice por mayoría de 3/5.
Base legal: Decreto 28/2016 · Decreto 31/2024 · Decreto-ley 1/2025 · Ley 13/2011 · Ley Orgánica 1/2025 · RD 933/2021 · RD 1312/2024 · STS 620/2026 · Normativa municipal de Granada.
El límite del 10 % de VUT por zona en Granada
El eje de la restricción en Granada: donde se supera el 10 % de VUT sobre el parque residencial, no se admiten nuevas.
En 2025, el Ayuntamiento aprobó una innovación del PGOU para adecuarse al marco autonómico (Decreto 31/2024) y fijar un límite del 10 % de VUT por zona sobre el parque residencial. Barrios como Albaicín, Realejo, Centro-Sagrario y Fígares ya superan ese umbral y no admiten nuevas inscripciones. En el resto de zonas, la restricción se activa al alcanzar el 10 %. El modelo es análogo al aplicado por Sevilla.
¿Qué implica exactamente?
- • No se admiten nuevas declaraciones responsables de VUT en zonas por encima del 10 %.
- • Las VUT ya inscritas antes de la entrada en vigor conservan su actividad.
- • Los cambios de titularidad de VUT existentes están permitidos.
- • En el resto de zonas, la restricción se activará al alcanzar el 10 %.
- • El listado puede actualizarse según evolucione la saturación.
Verifica siempre el estado municipal vigente
El ámbito exacto y el porcentaje concreto pueden actualizarse. Antes de comprar o iniciar el alta, confirma en el Ayuntamiento (Urbanismo/GMU) el estado del barrio y de la finca.
Zonas saturadas en Granada (>10 %)
Barrios que ya superan el 10 % de VUT y están cerrados a nuevas licencias.
Datos orientativos. El Ayuntamiento actualiza el listado periódicamente.
| Distrito / Barrio | Ámbito | % VUT (orientativo) |
|---|---|---|
| Albaicín | Conjunto histórico declarado Patrimonio Mundial. | ~25 % |
| Realejo | Ladera sur del centro histórico. | >15 % |
| Centro-Sagrario | Entorno Catedral, Bib-Rambla, Reyes Católicos. | >14 % |
| Fígares | Distrito Genil, próximo al centro. | >10 % |
- Ámbito
- Conjunto histórico declarado Patrimonio Mundial.
- % VUT (orientativo)
- ~25 %
- Ámbito
- Ladera sur del centro histórico.
- % VUT (orientativo)
- >15 %
- Ámbito
- Entorno Catedral, Bib-Rambla, Reyes Católicos.
- % VUT (orientativo)
- >14 %
- Ámbito
- Distrito Genil, próximo al centro.
- % VUT (orientativo)
- >10 %
¿Tienes una vivienda fuera de esas zonas?
Si tu vivienda está en un barrio no saturado (Zaidín, Chana, Cartuja, Beiro y buena parte del distrito Norte), puedes registrar nuevas VUT siguiendo el procedimiento estándar. La guía autonómica de Andalucía detalla el proceso completo.
Requisitos para tener una VUT en Granada
Dos bloques bien diferenciados: lo que debe cumplir la vivienda y lo que debe cumplir la operación.
Técnicos y de habitabilidad
- Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación vigente.
- Certificado energético en vigor.
- Refrigeración (mayo–septiembre) y calefacción (octubre–abril).
- Ventilación directa al exterior y oscurecimiento en ventanas.
- Mobiliario completo, cocina equipada, menaje y ropa nueva entre estancias.
- Botiquín e información turística de la zona.
- Hojas oficiales de quejas y reclamaciones de la Junta.
- Atención telefónica 24 h durante la estancia.
Legales y documentales
- Titularidad o autorización expresa del propietario.
- Compatibilidad urbanística municipal (DL 1/2025) antes del alta en el RTA.
- Autorización de la comunidad (mayoría 3/5, LO 1/2025), salvo actividad preexistente.
- Verificar que la zona no está restringida por el ayuntamiento.
- Seguro de responsabilidad civil: recomendado; a menudo exigido por comunidades y ayuntamientos.
¿Puede la comunidad de propietarios prohibir el alquiler turístico?
Sí. La LO 1/2025 invirtió el régimen: ahora hace falta autorización expresa de 3/5.
- El alquiler turístico deja de estar permitido salvo prohibición estatutaria: ahora requiere autorización previa y expresa de la comunidad.
- Se exige mayoría de 3/5 de propietarios y de cuotas para autorizarlo.
- La comunidad puede imponer un recargo de hasta el 20 % en la cuota de gastos comunes de las VUT.
- No es retroactiva: quien ya operaba legalmente antes del 3 de abril de 2025 mantiene su actividad, en línea con las SSTS 1232/2024 y 1233/2024.
Mayoría de 3/5 y recargo del 20 %
Antes de tramitar una VUT nueva en un edificio en régimen de propiedad horizontal, convoca junta y consigue el acuerdo expreso. Sin él, la actividad es inviable aunque tengas licencia turística del RTA y estés fuera de zona restringida.
¿Qué significa esto para ti?
En la práctica: convoca a tu comunidad y consigue el sí de 3/5 de propietarios y cuotas antes de gastar en reformas o licencias. Sin ese acuerdo, no puedes operar como VUT nueva por mucho papel que tengas del RTA.
Base legal: Ley Orgánica 1/2025 (reforma art. 17.12 LPH, en vigor 3 abril 2025) · SSTS 1232/2024 y 1233/2024, de 3 de octubre.
Cómo dar de alta tu VUT en Granada paso a paso
Declaración responsable ante la Consejería de Turismo, con dos prerrequisitos locales y municipales.
Verifica que la zona no esté por encima del 10 %
PrerrequisitoConsulta en Urbanismo del Ayuntamiento el estado del barrio: si figura en el listado de zonas >10 % (Albaicín, Realejo, Centro-Sagrario, Fígares…), no se admiten nuevas inscripciones.
Compatibilidad urbanística municipal
PrerrequisitoLicencia municipal o declaración responsable de cambio de uso que acredite el uso turístico (DL 1/2025).
Acuerdo de la comunidad
PrerrequisitoEn edificios en propiedad horizontal, autorización expresa por mayoría de 3/5 (LO 1/2025).
Cumplir requisitos técnicos
Cédula de habitabilidad, certificado energético, climatización según periodo, mobiliario y servicios mínimos.
Presentar declaración responsable
Sede electrónica de la Junta de Andalucía o cualquier registro autonómico.
Recibir el código RTA
Formato VUT/GR/00000. Obligatorio en toda la publicidad, incluidas plataformas.
Alta en SES.Hospedajes
Registro de viajeros del Ministerio del Interior.
Alta fiscal en Hacienda
Modelo 036/037 · IAE 685 sin servicios hoteleros o 861.1 si sí.
El código RTA es obligatorio en la publicidad
Cualquier anuncio en plataformas, web propia o cartelería debe incluir el código de inscripción en el RTA (VUT/GR/…). Omitirlo es infracción leve que puede escalar a grave por reincidencia.
RTA autonómico vs Registro Único estatal tras la STS 620/2026
El registro estatal cayó en el Supremo. Solo el RTA autonómico habilita para operar en Granada.
El NRUA ya no es obligatorio
La STS 620/2026, de 19 de mayo (Sala Tercera, BOE 8/6/2026) anuló el Registro Único de Arrendamientos por invadir competencias autonómicas. El registro habilitante en Granada es el autonómico (RTA), con código VUT/GR. La Ventanilla Única Digital sobrevive solo como pasarela de datos entre plataformas y administraciones. Detalle en la guía autonómica de Andalucía.
SES.Hospedajes: registro de viajeros
Registro obligatorio en 24 h desde el check-in, con hasta 21 datos por viajero >14 años.
- Obligatorio desde el 2 de diciembre de 2024 (RD 933/2021).
- Se comunican hasta 21 datos por cada viajero mayor de 14 años, incluidos contacto y método de pago.
- Plazo: 24 horas desde el check-in.
- Conservación de los registros durante 3 años a disposición de las autoridades.
Nuestro servicio de check-in autónomo automatiza la captura y el envío a SES.Hospedajes.
Obligaciones continuas del propietario
Lo que hay que mantener vivo tras el alta: datos, publicidad, comunicación de viajeros y fiscalidad.
- Mantener actualizados en el RTA los datos de capacidad, servicios y titularidad.
- Exhibir el código
VUT/GRen toda la publicidad y en la vivienda. - Comunicar viajeros a SES.Hospedajes en las 24 h siguientes al check-in.
- Hojas oficiales de quejas y reclamaciones visibles y disponibles.
- Información clara de precios y condiciones.
- Atención 24/7 al huésped durante la estancia.
- Cumplir horarios de descanso y normas de convivencia comunitarias.
- Presentar los modelos fiscales que correspondan.
Fiscalidad 2026: IRPF, IVA, modelos y no residentes
Depende de tres variables: residencia, servicios hoteleros y país de residencia si eres no residente.
| Concepto | Residente | No residente UE/EEE | No residente resto | IVA |
|---|---|---|---|---|
| Sin servicios hoteleros | IRPF · rendimiento capital inmobiliario · Modelo 100 · sin reducción 60 % | Modelo 210 · 19 % con deducción de gastos proporcionales | Modelo 210 · 24 % sobre bruto, sin deducción | Exento |
| Con servicios hoteleros | Actividad económica si se cumple art. 27.2 LIRPF | Modelo 210 · 19 % (actividad económica) | Modelo 210 · 24 % sobre bruto | 10 % |
| Informativa plataforma | Modelo 179 trimestral que presentan Airbnb, Booking, Vrbo con los ingresos cobrados a tu nombre. | |||
| Tasa turística | Andalucía no aplica tasa turística autonómica en 2026 y ningún ayuntamiento la ha aprobado. Solo hay debate; el obstáculo actual es competencial. | |||
- Residente
- IRPF · rendimiento capital inmobiliario · Modelo 100 · sin reducción 60 %
- No residente UE/EEE
- Modelo 210 · 19 % con deducción de gastos proporcionales
- No residente resto
- Modelo 210 · 24 % sobre bruto, sin deducción
- IVA
- Exento
- Residente
- Actividad económica si se cumple art. 27.2 LIRPF
- No residente UE/EEE
- Modelo 210 · 19 % (actividad económica)
- No residente resto
- Modelo 210 · 24 % sobre bruto
- IVA
- 10 %
- Residente
- Modelo 179 trimestral que presentan Airbnb, Booking, Vrbo con los ingresos cobrados a tu nombre.
- Residente
- Andalucía no aplica tasa turística autonómica en 2026 y ningún ayuntamiento la ha aprobado. Solo hay debate; el obstáculo actual es competencial.
Puntos clave: la reducción del 60 % no se aplica al alquiler vacacional (es solo para vivienda habitual). Si prestas servicios propios de hostelería (limpieza durante la estancia, recepción, cambio de ropa), el IVA pasa a 10 % y la tributación puede reconducirse a actividad económica.
No residentes: cuidado con el Brexit
Los propietarios residentes en Reino Unido tras el Brexit tributan al 24 % sobre ingresos brutos sin deducción de gastos, no al 19 % de la UE/EEE. Consulta también nuestra guía del Modelo 210.
¿Qué significa esto para ti?
En la práctica: declara los ingresos en tu renta anual y ten claro que no puedes aplicar la reducción del 60 % (esa es solo para vivienda habitual). Si vives fuera de España, tu impuesto es el Modelo 210, con tipo distinto según seas de la UE o de fuera.
Base legal: Ley del IRPF (art. 23 y 27.2) · Ley y Reglamento del IRNR (Modelo 210) · Ley del IVA (art. 20.1.23.º y tipo reducido 10 % para servicios de hostelería) · Modelo 179 (RD 1070/2017).
Sanciones por incumplimiento
Régimen del artículo 78 de la Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía.
| Tipo | Cuantía | Ejemplos |
|---|---|---|
| Leves | Hasta 2.000 € | No exhibir hojas de reclamaciones, omitir el código VUT/GR en publicidad, defectos menores de información. |
| Graves | 2.001 € – 18.000 € | No comunicar viajeros a SES, incumplir servicios mínimos, superar capacidad máxima. |
| Muy graves | 18.001 € – 150.000 € | Operar sin inscripción en el RTA (o en zona por encima del 10 %), reincidencia en graves, falsedad documental. |
- Cuantía
- Hasta 2.000 €
- Ejemplos
- No exhibir hojas de reclamaciones, omitir el código VUT/GR en publicidad, defectos menores de información.
- Cuantía
- 2.001 € – 18.000 €
- Ejemplos
- No comunicar viajeros a SES, incumplir servicios mínimos, superar capacidad máxima.
- Cuantía
- 18.001 € – 150.000 €
- Ejemplos
- Operar sin inscripción en el RTA (o en zona por encima del 10 %), reincidencia en graves, falsedad documental.
Inspecciones reforzadas en 2026
Ayuntamiento y Junta coordinan con las plataformas (Airbnb, Booking, Vrbo) el cruce automático de datos. Anunciar sin código VUT/GR visible supone retirada inmediata del anuncio y sanción.
Preguntas frecuentes
Cómo te ayudamos en Sleepaways
Gestión legal y operativa completa de tu VUT en Granada, del estudio de viabilidad al día a día.
En Sleepaways gestionamos integralmente VUT en Andalucía. Nos encargamos de todo el proceso legal y operativo:
Legal y fiscal
- Estudio previo de viabilidad legal en tu zona (gratuito).
- Tramitación completa del alta y compatibilidad urbanística.
- Coordinación con la comunidad para el acuerdo 3/5.
- Reporting fiscal trimestral y anual, con soporte para no residentes (Modelo 210).
Operativa diaria
- Check-in digital y comunicación SES en tiempo real.
- Distribución multicanal en Airbnb, Booking, Vrbo y +50 portales con precios dinámicos.
- Limpieza profesional y mantenimiento en cada salida.
- Atención al huésped 24/7 en 6 idiomas.
¿Tienes un piso en Granada y quieres rentabilizarlo legalmente?
Reserva una llamada gratuita de 20 minutos. Te diremos si tu vivienda puede operar como VUT y cuánto puede generar.
Contenido orientativo elaborado a partir de fuentes oficiales (BOE, BOJA, Junta de Andalucía, Ayuntamiento de Granada y Tribunal Supremo). No sustituye el asesoramiento profesional: la situación urbanística y fiscal depende de cada caso y del barrio concreto; conviene confirmarla con una asesoría especializada y con Urbanismo del Ayuntamiento.