Málaga se ha convertido en uno de los mercados más rentables —pero también más regulados— para el alquiler vacacional en España. Tras la moratoria de 3 años aprobada por el ayuntamiento en febrero de 2025 que afecta a 43 barrios saturados, conocer al detalle la normativa es imprescindible para no incurrir en sanciones de hasta 150.000 €. En esta guía actualizada a 2026 te explicamos todo lo que necesitas para operar legalmente. Si prefieres delegar la gestión a profesionales, descubre nuestra gestión de apartamentos turísticos en Málaga.
Aviso clave 2026
Desde el 14 de febrero de 2025, el Ayuntamiento de Málaga ha suspendido el otorgamiento de nuevas licencias de VFT en 43 barrios saturados (más del 8% de viviendas turísticas sobre el parque residencial). La moratoria es indefinida hasta marzo de 2028 y puede prorrogarse.
El mercado del alquiler vacacional en Málaga
Málaga lidera la Costa del Sol con un crecimiento exponencial: en 2024 superó los 12.660 inmuebles registrados como Viviendas con Fines Turísticos (VFT), lo que representa cerca del 4,2% del parque residencial total. En barrios como Centro Histórico, La Merced o Soho la concentración supera el 12%, lo que ha llevado al ayuntamiento a tomar medidas restrictivas.
Marco legal aplicable a Málaga
El alquiler vacacional en Málaga se rige por una combinación de normativa autonómica andaluza y ordenanzas municipales específicas:
Normativa autonómica
- • Decreto 28/2016 (regula las VFT en Andalucía)
- • Decreto 31/2024 (modifica el anterior)
- • Registro de Turismo de Andalucía (RTA)
Normativa municipal
- • PGOU de Málaga (modificación 2024)
- • Acuerdo plenario 14 febrero 2025
- • Ordenanza de convivencia ciudadana
La moratoria de Málaga capital (2025-2028)
El 14 de febrero de 2025, el Pleno del Ayuntamiento de Málaga aprobó la suspensión durante 3 años del otorgamiento de licencias de VFT en barrios donde la concentración de viviendas turísticas supera el 8% del parque residencial. Esta medida, amparada por el Decreto 31/2024 de la Junta de Andalucía, busca frenar la gentrificación y proteger el acceso a la vivienda.
¿Qué implica exactamente la moratoria?
- • No se admiten nuevas declaraciones responsables de VFT en los barrios afectados.
- • Las VFT ya inscritas antes del 14/02/2025 pueden seguir operando con normalidad.
- • Los cambios de titularidad de VFT existentes sí están permitidos.
- • La medida puede prorrogarse si persiste la saturación.
Los 43 barrios afectados por la moratoria
La suspensión afecta a barrios distribuidos en 6 distritos. Estos son los principales puntos calientes:
| Distrito | Barrios saturados | % VFT |
|---|---|---|
| Centro | Centro Histórico, La Merced, Soho, Lagunillas, Perchel | 14,8% |
| Málaga-Este | La Caleta, Pedregalejo, El Limonar, El Palo | 10,3% |
| Carretera de Cádiz | La Malagueta, La Princesa, Sacaba Beach | 9,1% |
| Bailén-Miraflores | La Trinidad, La Goleta | 8,7% |
| Cruz de Humilladero | La Unión, Camino de Suárez | 8,2% |
¿Qué pasa si tengo una VFT fuera de estos barrios?
Si tu vivienda está en un barrio no saturado (gran parte de Teatinos, Puerto de la Torre, Ciudad Jardín o Churriana), puedes seguir registrando nuevas VFT siguiendo el procedimiento estándar de la Junta de Andalucía. Consulta la normativa autonómica completa.
Requisitos para registrar una VFT en Málaga
- Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación vigente.
- Refrigeración y calefacción en todas las habitaciones (obligatorio en Andalucía).
- Botiquín de primeros auxilios y extintor visible.
- Hojas de reclamaciones oficiales de la Junta y cartel informativo en zona común.
- Información turística de la zona (mapas, transporte, urgencias).
- Wifi gratuito y limpieza profesional entre estancias (recomendado, exigido por OTAs).
- Acuerdo de la comunidad de vecinos: si los estatutos lo prohíben expresamente, no podrás operar.
Cómo registrar tu VFT en Málaga paso a paso
Verifica que tu barrio NO esté en la moratoria
Consulta el listado oficial de los 43 barrios saturados publicado por el Ayuntamiento de Málaga.
Reúne la documentación previa
Cédula de habitabilidad, escritura de propiedad, DNI/NIE y certificado de NO oposición de la comunidad de vecinos si los estatutos son posteriores a 2019.
Presenta la Declaración Responsable
A través de la sede electrónica de la Junta de Andalucía (Consejería de Turismo). Recibirás un código VFT/MA/XXXXX en 24-48 horas.
Inscríbete en SES.HOSPEDAJES
Obligatorio para enviar el parte de viajeros al Ministerio del Interior. Ver guía completa.
Da de alta tu actividad fiscal
Modelo 036/037 con epígrafe IAE 685 (alojamientos turísticos extrahoteleros).
Obligaciones permanentes del propietario
Operativas
- • Identificar a viajeros (DNI/pasaporte)
- • Comunicar a SES.HOSPEDAJES en 24h
- • Contrato escrito con cada huésped
- • Atención telefónica 24/7
- • Mantener la cartelería oficial
Documentales
- • Mostrar el código VFT en TODOS los anuncios
- • Conservar contratos 4 años
- • Hojas de reclamaciones disponibles
- • Comunicar variaciones (titular, plazas)
- • Renovar la cédula de habitabilidad
Fiscalidad del alquiler vacacional en Málaga
Málaga, al estar en la península, aplica IVA en lugar de IGIC. La fiscalidad varía según si ofreces o no servicios complementarios de hostelería:
| Modalidad | IVA | IRPF / Sociedades |
|---|---|---|
| Sin servicios hosteleros | Exento de IVA | Rendimientos del capital inmobiliario (IRPF) |
| Con servicios hosteleros | 10% IVA reducido | Actividad económica (IRPF/IS) |
| Propietario no residente | Según modalidad | Modelo 210 (19% UE / 24% no UE) |
¿Tasa turística en Málaga?
A fecha de 2026, la Junta de Andalucía no ha implantado una tasa turística autonómica, aunque el Ayuntamiento de Málaga ha planteado su estudio. De aprobarse, se estima entre 1 € y 4 €/noche según categoría. Se publicará con al menos 6 meses de antelación.
Sanciones por incumplimiento
Falta de cartelería, hojas de reclamaciones, etc.
No comunicar viajeros, datos falsos, publicidad sin VFT.
Operar sin licencia, reincidencia, en barrio con moratoria.
Inspecciones reforzadas en 2026
El Ayuntamiento de Málaga ha duplicado el equipo de inspección turística y firmó un convenio con la Junta de Andalucía y las plataformas (Airbnb, Booking, Vrbo) para cruzar datos automáticamente. Operar sin código VFT visible en el anuncio supone retirada inmediata + sanción.
Cómo te ayudamos en Sleepaways
Si todo esto te abruma, no estás solo. En Sleepaways gestionamos integralmente más de 200 viviendas vacacionales en la Costa del Sol y conocemos cada barrio de Málaga al detalle. Nos encargamos de:
- Estudio previo de viabilidad legal en tu barrio (gratuito).
- Tramitación completa de la VFT ante la Junta de Andalucía.
- Alta en SES.HOSPEDAJES, parte de viajeros automatizado y check-in 24/7.
- Asesoría fiscal con declaración trimestral y modelo 210 para no residentes.
- Distribución multicanal en Airbnb, Booking, Vrbo y +50 portales con precios dinámicos.
- Limpieza profesional, mantenimiento y atención al huésped en 6 idiomas.
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