Málaga es hoy uno de los mercados más rentables —y más regulados— para el alquiler vacacional en España. Tras la primera moratoria de febrero de 2025 en 43 barrios saturados, el Ayuntamiento la extendió a prácticamente todo el término municipal vía modificación del PGOU, con horizonte ~2028. A eso se suman la reforma de la LPH por la Ley Orgánica 1/2025 (autorización expresa de la comunidad) y el Decreto-ley 1/2025 (compatibilidad urbanística previa). En esta guía actualizada a 2026 te contamos qué está vigente para operar tu Vivienda de Uso Turístico (VUT, antes VFT) sin sanciones de hasta 150.000 €. Si prefieres delegar, descubre nuestra gestión de apartamentos turísticos en Málaga.
Aviso clave 2026
Málaga capital no admite nuevas VUT en prácticamente toda la ciudad. Lo que empezó el 14 de febrero de 2025 como suspensión en 43 barrios saturados (>8 %) se extendió a lo largo de 2025 al conjunto del término municipal vía modificación del PGOU, con horizonte ~2028. Verifica siempre el estado municipal vigente antes de invertir. Las VUT ya inscritas antes conservan su actividad; la alternativa habitual para viviendas no inscritas es el alquiler de temporada (LAU).
El mercado del alquiler vacacional en Málaga
Málaga lidera la Costa del Sol con un crecimiento exponencial: en 2024 superó los 12.660 inmuebles registrados como Viviendas de Uso Turístico (VUT, antes VFT), lo que representa cerca del 4,2 % del parque residencial. En barrios como Centro Histórico, La Merced o Soho la concentración supera el 12 %, lo que llevó al ayuntamiento a las medidas restrictivas actuales.
Marco legal aplicable a Málaga
El alquiler vacacional en Málaga se rige por normativa estatal, autonómica andaluza y ordenanzas municipales:
Normativa autonómica y estatal
- • Decreto 28/2016 (base de las VUT en Andalucía)
- • Decreto 31/2024 (renombra VFT → VUT y endurece requisitos)
- • Decreto-ley 1/2025 (BOJA 3/3/2025): compatibilidad urbanística previa
- • Ley Orgánica 1/2025: reforma LPH, autorización expresa de la comunidad (3/5)
- • Registro de Turismo de Andalucía (RTA)
Normativa municipal
- • PGOU de Málaga (modificaciones 2024–2025)
- • Acuerdo plenario 14 febrero 2025 (43 barrios)
- • Extensión a todo el término municipal (2025)
- • Ordenanza de convivencia ciudadana
Sobre el registro estatal (NRUA)
El número único estatal (NRUA) del RD 1312/2024 fue anulado por la STS 620/2026, de 19 de mayo (Sala Tercera, BOE 8/6/2026). El registro habilitante en Málaga es el autonómico (RTA) con código VUT/MA/XXXXX. Detalle completo en la guía de normativa de alojamientos turísticos en Andalucía.
La moratoria de Málaga capital (2025–2028)
El 14 de febrero de 2025, el Pleno del Ayuntamiento de Málaga aprobó la suspensión de nuevas VUT en barrios con más del 8 % del parque residencial destinado a uso turístico (43 barrios saturados). A lo largo de 2025 el Ayuntamiento extendió esa suspensión al conjunto del término municipal vía modificación del PGOU, al amparo del marco autonómico (Decreto 31/2024). El horizonte declarado es ~2028 y puede prorrogarse.
¿Qué implica exactamente la moratoria hoy?
- • No se admiten nuevas declaraciones responsables de VUT en prácticamente toda la ciudad.
- • Las VUT ya inscritas antes de la suspensión pueden seguir operando con normalidad.
- • Los cambios de titularidad de VUT existentes están permitidos (la inscripción va con el inmueble).
- • Alternativa para viviendas no inscritas: alquiler de temporada (LAU), 32 días–11 meses, sin inscripción en el RTA.
- • Verifica el estado municipal vigente antes de invertir: el alcance exacto depende del acuerdo municipal en vigor.
Origen de la medida: los 43 barrios saturados
La tabla siguiente no es la moratoria actual —hoy afecta a prácticamente todo el término municipal—, sino el origen de la medida: los 43 barrios saturados detectados en febrero de 2025, distribuidos en 6 distritos. Se mantiene como contexto explicativo de dónde arrancó la política restrictiva.
| Distrito | Barrios saturados | % VUT |
|---|---|---|
| Centro | Centro Histórico, La Merced, Soho, Lagunillas, Perchel | 14,8% |
| Málaga-Este | La Caleta, Pedregalejo, El Limonar, El Palo | 10,3% |
| Carretera de Cádiz | La Malagueta, La Princesa, Sacaba Beach | 9,1% |
| Bailén-Miraflores | La Trinidad, La Goleta | 8,7% |
| Cruz de Humilladero | La Unión, Camino de Suárez | 8,2% |
¿Y si mi vivienda no está en un barrio de esos?
Con la extensión municipal, la mayoría de barrios están hoy afectados por la suspensión. Verifica siempre el estado vigente en el Ayuntamiento antes de invertir y consulta la normativa autonómica completa de Andalucía. Fuera de Málaga capital, otros municipios de la provincia mantienen otro régimen.
Requisitos para registrar una VUT en Málaga
- Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación vigente.
- Compatibilidad urbanística previa (DL 1/2025): licencia municipal o declaración responsable de cambio de uso que acredite el uso turístico ANTES del alta en el RTA.
- Autorización expresa de la comunidad con mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas (LO 1/2025, en vigor 3/4/2025); la comunidad puede aplicar un recargo de hasta el 20 % en gastos comunes. No retroactiva para quien ya operaba legalmente antes.
- Refrigeración y calefacción según periodo declarado (mayo–septiembre / octubre–abril).
- Certificado de eficiencia energética vigente.
- Botiquín de primeros auxilios y cartelería obligatoria.
- Hojas de reclamaciones oficiales de la Junta.
- Información turística de la zona (mapas, transporte, urgencias).
- Wifi y limpieza profesional entre estancias (recomendado, exigido por OTAs).
Cómo registrar tu VUT en Málaga paso a paso
Verifica el estado municipal vigente
Consulta en el Ayuntamiento de Málaga si la suspensión de nuevas VUT sigue en vigor en la ubicación de tu vivienda. Hoy afecta a prácticamente todo el término municipal.
Acuerdo de la comunidad (LO 1/2025)
En edificios en régimen de propiedad horizontal, autorización previa y expresa de la comunidad por mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas. Sin ese acuerdo, la actividad no es viable aunque tengas licencia turística.
Compatibilidad urbanística (DL 1/2025)
Obtén del Ayuntamiento la licencia o declaración responsable de cambio de uso que acredite que la vivienda puede destinarse a uso turístico. Es hoy el mayor cuello de botella.
Reúne la documentación
Cédula de habitabilidad, escritura de propiedad, DNI/NIE, certificado energético, acreditación de compatibilidad urbanística y acuerdo de comunidad.
Presenta la Declaración Responsable ante la Junta
Sede electrónica de la Junta de Andalucía (Consejería de Turismo). Recibirás un código VUT/MA/XXXXX. Los códigos antiguos conservan el prefijo VFT/MA.
Inscríbete en SES.HOSPEDAJES
Obligatorio desde el 2/12/2024. Se comunican hasta 21 datos por viajero >14 años en las 24 h siguientes al check-in y se conservan 3 años. Ver guía completa.
Da de alta tu actividad fiscal
Modelo 036/037 con epígrafe IAE 685 (alojamientos turísticos extrahoteleros) o 861.1 si prestas servicios hoteleros.
Obligaciones permanentes del propietario
Operativas
- • Identificar a viajeros (DNI/pasaporte)
- • Comunicar a SES.HOSPEDAJES en 24 h (hasta 21 datos por viajero >14 años)
- • Conservar los registros de viajeros 3 años
- • Atención telefónica 24/7 durante la estancia
- • Mantener la cartelería oficial y hojas de reclamaciones
Documentales y fiscales
- • Mostrar el código VUT/MA en TODOS los anuncios
- • Conservar documentación fiscal 4 años
- • Comunicar variaciones al RTA (titular, plazas, servicios)
- • Renovar cédula de habitabilidad y certificado energético
- • Presentar los modelos fiscales que correspondan
Comunidad de propietarios: nuevo régimen
Tras la LO 1/2025, el alquiler turístico ya no está "permitido salvo prohibición estatutaria". Requiere autorización previa y expresa de la comunidad por mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas, que puede además imponer un recargo de hasta el 20 % en la cuota de gastos comunes. No es retroactiva: quien ya operaba legalmente antes del 3/4/2025 conserva su actividad.
Fiscalidad del alquiler vacacional en Málaga
Málaga, al estar en la península, aplica IVA en lugar de IGIC. La fiscalidad depende de si prestas o no servicios hoteleros y de tu residencia fiscal:
| Modalidad | IVA | IRPF / Sociedades |
|---|---|---|
| Sin servicios hosteleros | Exento de IVA | Rendimientos del capital inmobiliario (IRPF), sin reducción 60 % |
| Con servicios hosteleros | 10% IVA reducido | Actividad económica (IRPF/IS) si art. 27.2 LIRPF |
| Propietario no residente | Según modalidad | Modelo 210 (19% UE/EEE con gastos · 24% resto sin gastos) |
¿Tasa turística en Málaga?
A fecha de 2026, Andalucía no aplica tasa turística autonómica y ningún ayuntamiento la ha aprobado. El Ayuntamiento de Málaga la ha planteado en debate, pero no está aprobada ni tiene fecha; el principal obstáculo es competencial (los municipios no pueden crearla sin habilitación autonómica).
Sanciones por incumplimiento
Falta de cartelería, hojas de reclamaciones, omitir el código VUT en publicidad.
No comunicar viajeros, datos falsos, superar capacidad.
Operar sin inscripción en el RTA, reincidencia, actividad en zona con moratoria municipal.
Inspecciones reforzadas en 2026
El Ayuntamiento de Málaga ha duplicado el equipo de inspección turística y firmó un convenio con la Junta de Andalucía y las plataformas (Airbnb, Booking, Vrbo) para cruzar datos automáticamente. Operar sin código VUT visible en el anuncio supone retirada inmediata y sanción.
Cómo te ayudamos en Sleepaways
Si todo esto te abruma, no estás solo. En Sleepaways gestionamos integralmente más de 200 viviendas vacacionales en la Costa del Sol y conocemos cada barrio de Málaga al detalle. Nos encargamos de:
- Estudio previo de viabilidad legal en tu zona (gratuito), incluida compatibilidad urbanística y acuerdo de comunidad.
- Tramitación completa de la VUT ante la Junta de Andalucía.
- Alta en SES.HOSPEDAJES, parte de viajeros automatizado y check-in 24/7.
- Asesoría fiscal con declaración trimestral y modelo 210 para no residentes.
- Distribución multicanal en Airbnb, Booking, Vrbo y +50 portales con precios dinámicos.
- Limpieza profesional, mantenimiento y atención al huésped en 6 idiomas.
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Contenido orientativo elaborado a partir de fuentes oficiales (BOE, BOJA, Ayuntamiento de Málaga, Junta de Andalucía y Tribunal Supremo). No sustituye el asesoramiento profesional: la situación urbanística y fiscal depende de cada caso y conviene confirmarla con una asesoría especializada.
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