Si eres propietario en Marbella y quieres alquilar tu villa o apartamento como turístico, tienes una ventaja frente a Málaga capital o al Casco Antiguo de Sevilla: no hay moratoria general. Pero sí hay dos frenos muy locales que determinan tu operación.
El primero, tu comunidad de propietarios o urbanización: tras la LO 1/2025 hace falta autorización expresa por mayoría de 3/5, y en zonas como Milla de Oro, Sierra Blanca o La Zagaleta es la causa nº 1 de bloqueo. El segundo, el cumplimiento urbanístico: villas con ampliaciones fuera de licencia no pueden inscribirse.
En esta guía actualizada a 2026 te contamos qué está vigente y cómo operar con seguridad. Si buscas quien se encargue de todo, consulta nuestra gestión de alquiler vacacional en Marbella. Para el marco autonómico completo, revisa la guía de normativa de alojamientos turísticos en Andalucía.
En 30 segundos
¿Puedo alquilar mi villa o piso como turístico en Marbella?
Sí: Marbella no tiene moratoria general. El obstáculo suele ser tu comunidad/urbanización (puede prohibirlo por 3/5) y que la construcción esté legalizada.
Ver más¿Qué necesito para empezar?
Compatibilidad urbanística, acuerdo de tu comunidad (3/5), requisitos de la vivienda y declaración responsable para tu código RTA.
Ver más¿Cuánto cuesta y qué se paga?
La licencia no tiene tasa; pagas certificado energético, cédula y gestoría. Luego tributas por IRPF, o Modelo 210 si eres no residente.
Ver másSoy no residente (Reino Unido), ¿cómo tributo?
Con el Modelo 210. Residentes UE/EEE: 19% con deducción de gastos. Fuera de la UE (UK tras el Brexit): 24% sobre el bruto sin deducciones.
Ver más
¿Qué significa cada sigla?
- VUT
- Vivienda de Uso Turístico (antes llamada VFT).
- RTA
- Registro de Turismo de Andalucía, el registro autonómico que te habilita para operar.
- SES.Hospedajes
- Registro de viajeros del Ministerio del Interior; comunicación en 24 h desde el check-in.
- NRUA
- Número de Registro Único de Arrendamientos (estatal). Anulado por el Tribunal Supremo en 2026.
- LPH
- Ley de Propiedad Horizontal, la que regula las comunidades de vecinos.
- LAU
- Ley de Arrendamientos Urbanos, la que regula el alquiler de temporada y vivienda habitual.
- IRNR
- Impuesto sobre la Renta de No Residentes (Modelo 210).
Las 5 claves de 2026 en Marbella
-
VFT → VUT
El Decreto 31/2024 renombra la figura como Vivienda de Uso Turístico (código VUT/MA).
-
Sin moratoria general
Marbella no la aplica; el freno son comunidades y urbanismo, no un veto municipal.
-
Comunidad: 3/5
LO 1/2025 reforma la LPH: autorización expresa y posible recargo del 20 %.
-
Compatibilidad urbanística previa
DL 1/2025: villas con ampliaciones no legalizadas no pueden inscribirse.
-
NRUA anulado por el Supremo
STS 620/2026: el registro habilitante es el autonómico (RTA).
El mercado del alquiler vacacional en Marbella
El destino con mayor ADR de Andalucía y un público internacional premium.
Marbella supera las 7.400 viviendas registradas como VUT, distribuidas entre Marbella centro, Puerto Banús, Nueva Andalucía, San Pedro Alcántara, Elviria y Las Chapas. Es el destino con mayor ADR de Andalucía, con un público internacional de altísimo poder adquisitivo (Reino Unido, Países Bajos, países nórdicos, Oriente Medio). Datos orientativos de mercado:
Marco legal vigente a 2026
Autonómico, estatal y municipal: hay que leer las tres capas juntas.
La actividad VUT en Marbella combina normativa autonómica, estatal y municipal:
Andalucía
- Decreto 28/2016: norma base de VUT y apartamentos turísticos.
- Decreto 31/2024: renombra la figura como VUT, endurece requisitos y habilita límites municipales.
- Decreto-ley 1/2025 (BOJA 3/3/2025): exige compatibilidad urbanística municipal antes de la declaración ante el RTA.
- Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía: marco general y régimen sancionador.
Estatal y municipal
- Ley Orgánica 1/2025 (3 abril 2025): el alquiler turístico requiere autorización previa y expresa de la comunidad (3/5).
- RD 933/2021 y SES.Hospedajes: registro de viajeros obligatorio desde el 2 de diciembre de 2024.
- RD 1312/2024 y STS 620/2026: el Registro Único de Arrendamientos (NRUA) fue anulado por el Tribunal Supremo (BOE 8/6/2026).
- Marbella: PGOU vigente (sin moratoria general) y ordenanzas municipales de convivencia y control urbanístico.
El Registro de Turismo de Andalucía (RTA) sigue siendo el registro habilitante. En Marbella el código asignado tiene la forma VUT/MA/00000 (los códigos antiguos conservan el prefijo VFT/MA).
¿Qué significa esto para ti?
En la práctica: en Marbella solo necesitas registrarte en Andalucía (RTA). El registro estatal ya no aplica. No hay moratoria municipal, así que el foco es doble y muy local: tu comunidad/urbanización (autorización 3/5) y que la vivienda esté totalmente legalizada a nivel urbanístico.
Base legal: Decreto 28/2016 · Decreto 31/2024 · Decreto-ley 1/2025 · Ley 13/2011 · Ley Orgánica 1/2025 · RD 933/2021 · RD 1312/2024 · STS 620/2026 · PGOU y ordenanzas del Ayuntamiento de Marbella.
Sin moratoria general: los dos frenos reales en Marbella
A diferencia de Málaga o Sevilla, aquí el problema no es un veto municipal, sino tu comunidad y el urbanismo de la finca.
1. Comunidad / urbanización
- Es la causa nº 1 de bloqueo: muchas urbanizaciones no autorizan el uso turístico.
- Zonas críticas: La Milla de Oro, Sierra Blanca y La Zagaleta, entre otras.
- Tras la LO 1/2025 hace falta autorización previa y expresa por mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas.
- La comunidad puede imponer un recargo de hasta el 20 % en los gastos comunes.
2. Cumplimiento urbanístico (PGOU)
- La vivienda debe tener licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad en vigor.
- Toda la superficie construida debe estar amparada por licencia (piscinas, cocheras, ampliaciones).
- El Decreto-ley 1/2025 exige acreditar compatibilidad urbanística antes del alta en el RTA.
- Inspecciones reforzadas en zonas premium (Puerto Banús, Sierra Blanca, La Zagaleta).
No hay moratoria, pero sí filtros muy locales
Marbella no ha aprobado una moratoria generalizada como Málaga capital ni un límite del 10 % por zona como Sevilla. El acceso a la actividad depende de tu comunidad y de la situación urbanística concreta de la finca. Verifica ambos antes de comprar o iniciar el alta.
Zonas top de Marbella y ADR medio
Perfil de demanda y precio medio por noche por zona (orientativo, 2025).
ADR orientativo 2025. Varía por temporada, calidad del inmueble y gestión.
| Zona | Perfil | ADR medio |
|---|---|---|
| Milla de Oro / Sierra Blanca | Villas premium, alta gama internacional | 450 €+ |
| Puerto Banús | Áticos, lujo, ambiente OTAs internacionales | 320 € |
| Nueva Andalucía | Golf, familias, urbanizaciones | 210 € |
| Marbella Centro / Casco Antiguo | Pareja, urbano, ambiente local | 180 € |
| Elviria / Las Chapas | Familiar, playa, estancias largas | 165 € |
| San Pedro de Alcántara | Mejor relación calidad/precio | 140 € |
- Perfil
- Villas premium, alta gama internacional
- ADR medio
- 450 €+
- Perfil
- Áticos, lujo, ambiente OTAs internacionales
- ADR medio
- 320 €
- Perfil
- Golf, familias, urbanizaciones
- ADR medio
- 210 €
- Perfil
- Pareja, urbano, ambiente local
- ADR medio
- 180 €
- Perfil
- Familiar, playa, estancias largas
- ADR medio
- 165 €
- Perfil
- Mejor relación calidad/precio
- ADR medio
- 140 €
Requisitos para tener una VUT en Marbella
Dos bloques bien diferenciados: lo que debe cumplir la vivienda y lo que debe cumplir la operación.
Técnicos y de habitabilidad
- Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación vigente.
- Certificado energético en vigor.
- Refrigeración (mayo–septiembre) y calefacción (octubre–abril).
- Ventilación directa al exterior y oscurecimiento en ventanas.
- Mobiliario completo, cocina equipada, menaje y ropa nueva entre estancias.
- Botiquín, información turística y cartelería bilingüe (ES/EN).
- Hojas oficiales de quejas y reclamaciones de la Junta.
- Atención telefónica 24 h durante la estancia, preferiblemente multilingüe.
Legales y documentales
- Titularidad o autorización expresa del propietario.
- Compatibilidad urbanística municipal (DL 1/2025) antes del alta en el RTA.
- Construcción legalizada: ninguna ampliación, piscina o cochera fuera de licencia.
- Autorización de la comunidad (mayoría 3/5, LO 1/2025), salvo actividad preexistente.
- Seguro de responsabilidad civil: recomendado; a menudo exigido por comunidades premium.
¿Puede la comunidad de propietarios prohibir el alquiler turístico?
Sí. La LO 1/2025 invirtió el régimen: ahora hace falta autorización expresa de 3/5. En Marbella es el filtro decisivo.
- El alquiler turístico deja de estar permitido salvo prohibición estatutaria: ahora requiere autorización previa y expresa de la comunidad.
- Se exige mayoría de 3/5 de propietarios y de cuotas para autorizarlo.
- La comunidad puede imponer un recargo de hasta el 20 % en la cuota de gastos comunes de las VUT.
- No es retroactiva: quien ya operaba legalmente antes del 3 de abril de 2025 mantiene su actividad, en línea con las SSTS 1232/2024 y 1233/2024.
Mayoría de 3/5 y recargo del 20 %
Antes de tramitar una VUT nueva en un edificio o urbanización en régimen de propiedad horizontal, convoca junta y consigue el acuerdo expreso. Sin él, la actividad es inviable aunque tengas licencia turística del RTA. En La Milla de Oro, Sierra Blanca y La Zagaleta es donde más operaciones se caen.
¿Qué significa esto para ti?
En la práctica: en Marbella el filtro decisivo es tu comunidad. Convoca junta y consigue el sí de 3/5 antes de gastar en reformas, home staging o licencias. Y comprueba con un técnico que toda la superficie construida esté amparada por licencia municipal.
Base legal: Ley Orgánica 1/2025 (reforma art. 17.12 LPH, en vigor 3 abril 2025) · SSTS 1232/2024 y 1233/2024, de 3 de octubre.
Cómo dar de alta tu VUT en Marbella paso a paso
Declaración responsable ante la Consejería de Turismo, con tres prerrequisitos locales.
Acuerdo de la comunidad / urbanización
PrerrequisitoEn edificios y urbanizaciones en propiedad horizontal, autorización expresa por mayoría de 3/5 (LO 1/2025). En Marbella es el filtro nº 1.
Compatibilidad urbanística municipal
PrerrequisitoLicencia de primera ocupación o declaración responsable de cambio de uso que acredite el uso turístico (DL 1/2025). Villa con ampliaciones fuera de licencia no puede inscribirse.
Cumplir requisitos técnicos
Cédula, certificado energético, climatización según periodo, mobiliario y servicios mínimos.
Presentar declaración responsable
Sede electrónica de la Junta de Andalucía o cualquier registro autonómico.
Recibir el código RTA
Formato VUT/MA/00000. Obligatorio en toda la publicidad, incluidas plataformas.
Alta en SES.Hospedajes
Registro de viajeros del Ministerio del Interior.
Alta fiscal en Hacienda
Modelo 036/037 · IAE 685 sin servicios hoteleros o 861.1 si sí. Si eres no residente, alta como contribuyente por IRNR.
El código RTA es obligatorio en la publicidad
Cualquier anuncio en plataformas, web propia o cartelería debe incluir el código de inscripción en el RTA (VUT/MA/…). Omitirlo es infracción leve que puede escalar a grave por reincidencia.
RTA autonómico vs Registro Único estatal tras la STS 620/2026
El registro estatal cayó en el Supremo. Solo el RTA autonómico habilita para operar en Marbella.
El NRUA ya no es obligatorio
La STS 620/2026, de 19 de mayo (Sala Tercera, BOE 8/6/2026) anuló el Registro Único de Arrendamientos por invadir competencias autonómicas. El registro habilitante en Marbella es el autonómico (RTA), con código VUT/MA. La Ventanilla Única Digital sobrevive solo como pasarela de datos entre plataformas y administraciones. Detalle en la guía autonómica de Andalucía.
SES.Hospedajes: registro de viajeros
Registro obligatorio en 24 h desde el check-in, con hasta 21 datos por viajero >14 años.
- Obligatorio desde el 2 de diciembre de 2024 (RD 933/2021).
- Se comunican hasta 21 datos por cada viajero mayor de 14 años, incluidos contacto y método de pago.
- Plazo: 24 horas desde el check-in.
- Conservación de los registros durante 3 años a disposición de las autoridades.
Nuestro servicio de check-in autónomo automatiza la captura y el envío a SES.Hospedajes, con verificación de documento y cobro de fianza.
Obligaciones continuas del propietario
Lo que hay que mantener vivo tras el alta: datos, publicidad, comunicación de viajeros y fiscalidad.
- Mantener actualizados en el RTA los datos de capacidad, servicios y titularidad.
- Exhibir el código
VUT/MAen toda la publicidad y en la vivienda. - Comunicar viajeros a SES.Hospedajes en las 24 h siguientes al check-in.
- Hojas oficiales de quejas y reclamaciones visibles (cartelería bilingüe).
- Información clara de precios y condiciones.
- Atención 24/7 al huésped durante la estancia, multilingüe siempre que sea posible.
- Cumplir horarios de descanso y normas de convivencia de la comunidad/urbanización.
- Presentar los modelos fiscales que correspondan (IRPF o Modelo 210).
Fiscalidad 2026: IRPF, IVA, modelos y no residentes
Marbella tiene un peso muy alto de propietarios extranjeros; el Modelo 210 es la pieza clave.
| Concepto | Residente | No residente UE/EEE | No residente resto | IVA |
|---|---|---|---|---|
| Sin servicios hoteleros | IRPF · rendimiento capital inmobiliario · Modelo 100 · sin reducción 60 % | Modelo 210 · 19 % con deducción de gastos proporcionales | Modelo 210 · 24 % sobre bruto, sin deducción | Exento |
| Con servicios hoteleros | Actividad económica si se cumple art. 27.2 LIRPF | Modelo 210 · 19 % (actividad económica) | Modelo 210 · 24 % sobre bruto | 10 % |
| Informativa plataforma | Modelo 179 trimestral que presentan Airbnb, Booking, Vrbo con los ingresos cobrados a tu nombre. | |||
| Tasa turística | Andalucía no aplica tasa turística autonómica en 2026 y ningún ayuntamiento la ha aprobado. Solo hay debate (Málaga, Cádiz); el obstáculo actual es competencial. | |||
- Residente
- IRPF · rendimiento capital inmobiliario · Modelo 100 · sin reducción 60 %
- No residente UE/EEE
- Modelo 210 · 19 % con deducción de gastos proporcionales
- No residente resto
- Modelo 210 · 24 % sobre bruto, sin deducción
- IVA
- Exento
- Residente
- Actividad económica si se cumple art. 27.2 LIRPF
- No residente UE/EEE
- Modelo 210 · 19 % (actividad económica)
- No residente resto
- Modelo 210 · 24 % sobre bruto
- IVA
- 10 %
- Residente
- Modelo 179 trimestral que presentan Airbnb, Booking, Vrbo con los ingresos cobrados a tu nombre.
- Residente
- Andalucía no aplica tasa turística autonómica en 2026 y ningún ayuntamiento la ha aprobado. Solo hay debate (Málaga, Cádiz); el obstáculo actual es competencial.
Puntos clave: la reducción del 60 % no se aplica al alquiler vacacional (es solo para vivienda habitual). Si prestas servicios propios de hostelería (limpieza durante la estancia, recepción, cambio de ropa), el IVA pasa a 10 % y la tributación puede reconducirse a actividad económica.
Atención propietarios británicos (post-Brexit)
Tras el Brexit, Reino Unido dejó de estar en el EEE. Los propietarios británicos tributan por el Modelo 210 al 24 % sobre ingresos brutos sin deducción de gastos, frente al 19 % con deducciones de los residentes en UE/EEE. En Marbella afecta a más del 35 % de propietarios y es la diferencia fiscal más costosa que vemos. Consulta también nuestra guía del Modelo 210.
¿Qué significa esto para ti?
En la práctica: declara los ingresos en tu renta anual y ten claro que no puedes aplicar la reducción del 60 % (esa es solo para vivienda habitual). Si vives fuera de España, tu impuesto es el Modelo 210, con tipo distinto según seas de la UE o de fuera; en Marbella este es el punto que más margen deja optimizar.
Base legal: Ley del IRPF (art. 23 y 27.2) · Ley y Reglamento del IRNR (Modelo 210) · Ley del IVA (art. 20.1.23.º y tipo reducido 10 % para servicios de hostelería) · Modelo 179 (RD 1070/2017).
Sanciones por incumplimiento
Régimen del artículo 78 de la Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía.
| Tipo | Cuantía | Ejemplos |
|---|---|---|
| Leves | Hasta 2.000 € | No exhibir hojas de reclamaciones, omitir el código VUT/MA en publicidad, defectos menores de información. |
| Graves | 2.001 € – 18.000 € | No comunicar viajeros a SES, incumplir servicios mínimos, superar capacidad máxima. |
| Muy graves | 18.001 € – 150.000 € | Operar sin inscripción en el RTA, reincidencia en graves, falsedad documental. |
- Cuantía
- Hasta 2.000 €
- Ejemplos
- No exhibir hojas de reclamaciones, omitir el código VUT/MA en publicidad, defectos menores de información.
- Cuantía
- 2.001 € – 18.000 €
- Ejemplos
- No comunicar viajeros a SES, incumplir servicios mínimos, superar capacidad máxima.
- Cuantía
- 18.001 € – 150.000 €
- Ejemplos
- Operar sin inscripción en el RTA, reincidencia en graves, falsedad documental.
Inspecciones reforzadas en 2026
El Ayuntamiento de Marbella coordina con la Junta y las plataformas (Airbnb, Booking, Vrbo) el cruce automático de datos. Anunciar sin código VUT/MA visible supone retirada inmediata del anuncio y apertura de expediente sancionador. Las inspecciones se han reforzado especialmente en Puerto Banús, Sierra Blanca y La Zagaleta.
Preguntas frecuentes
Cómo te ayudamos en Sleepaways
Gestión legal y operativa premium para villas y apartamentos en Marbella.
En Sleepaways gestionamos integralmente VUT en Marbella con equipo especializado en alta gama y no residentes internacionales:
Legal y fiscal
- Estudio previo de viabilidad legal (comunidad + urbanismo) gratuito.
- Tramitación completa del alta y compatibilidad urbanística.
- Coordinación con la comunidad / urbanización para el acuerdo 3/5.
- Modelo 210 trimestral y anual para no residentes (UE y no UE).
Operativa premium
- Check-in digital multilingüe y comunicación SES en tiempo real.
- Distribución multicanal en Airbnb, Booking, Vrbo y +50 portales con precios dinámicos.
- Limpieza y mantenimiento de estándar hotelero en cada salida.
- Atención al huésped 24/7 en 6 idiomas.
¿Tienes una villa o piso en Marbella?
Reserva una llamada gratuita de 20 minutos. Te diremos si tu vivienda puede operar como VUT (comunidad + urbanismo) y cuánto puede generar al año.
Contenido orientativo elaborado a partir de fuentes oficiales (BOE, BOJA, Junta de Andalucía, Ayuntamiento de Marbella y Tribunal Supremo). No sustituye el asesoramiento profesional: la situación urbanística, comunitaria y fiscal depende de cada finca y de cada residencia fiscal; conviene confirmarla con una asesoría especializada.
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