Si eres propietario de una vivienda en Tenerife y quieres destinarla al alquiler vacacional, conocer la normativa vigente es imprescindible. La isla es el principal destino turístico de Canarias y la regulación se ha endurecido considerablemente. En esta guía actualizada a 2026 te explicamos todo lo que necesitas saber para operar de forma legal y maximizar tu rentabilidad. Si buscas una empresa que se encargue de todo, consulta nuestro servicio de gestión de alquiler vacacional en Tenerife.
A continuación repasamos el marco legal, los requisitos para obtener la licencia, el proceso de registro paso a paso, las obligaciones fiscales, las restricciones por zona y las novedades más relevantes de 2026.
Marco legal vigente en Tenerife
La actividad de alquiler vacacional en Tenerife se regula principalmente por el Decreto 113/2015 del Gobierno de Canarias, que establece el marco normativo para todas las viviendas vacacionales del archipiélago. Este decreto ha sido complementado con modificaciones posteriores que siguen vigentes en 2026.
Legislación aplicable
- • Decreto 113/2015 – Reglamento de viviendas vacacionales de Canarias
- • Ley 2/2013 – Renovación y modernización turística de Canarias
- • Decreto-ley 1/2024 – Modificaciones sobre zonas turísticas y mixtas
- • Ley 4/2017 – Ley del Suelo y Espacios Naturales Protegidos de Canarias
- • Ordenanzas municipales de cada ayuntamiento (Santa Cruz, La Laguna, Adeje, Arona, etc.)
Es fundamental distinguir entre vivienda vacacional (regulada por el Decreto 113/2015) y establecimiento turístico. Las viviendas vacacionales son aquellas situadas en suelo residencial que se ceden de forma habitual con finalidad turística, amuebladas y equipadas para su uso inmediato, y que se comercializan a través de canales de oferta turística.
¿Qué se considera vivienda vacacional?
Según el artículo 2 del Decreto 113/2015, son viviendas vacacionales las que reúnen estos tres elementos:
- • Se ubican en suelo de uso residencial (no turístico)
- • Se ceden de forma habitual y con finalidad turística
- • Se ofertan a través de canales de comercialización turística (Airbnb, Booking, etc.)
Requisitos para obtener la licencia en Tenerife
Para operar legalmente como vivienda vacacional en Tenerife, tu propiedad debe cumplir una serie de requisitos técnicos, de seguridad y de habitabilidad establecidos en el Decreto 113/2015.
Checklist de requisitos obligatorios
- Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación en vigor
- Certificado de eficiencia energética válido y registrado
- Seguro de responsabilidad civil con cobertura mínima de €150.000
- Hojas de reclamaciones oficiales a disposición de los huéspedes
- Mobiliario y equipamiento completo para uso inmediato
- Botiquín de primeros auxilios
- Información turística de la zona en al menos 2 idiomas (español e inglés)
- Placa identificativa exterior con el número de registro turístico
- Extintor y detector de humos (obligatorio desde 2024)
- Conexión a internet WiFi operativa
- Servicio de atención al cliente disponible las 24 horas
- Limpieza profesional entre estancias con registro documentado
Autorización de la comunidad de propietarios (LO 1/2025)
Tras la Ley Orgánica 1/2025 (en vigor el 3 de abril de 2025, que reformó el art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal), el alquiler turístico requiere autorización previa y expresa de la comunidad de propietarios por mayoría de 3/5 (de propietarios y de cuotas). La comunidad puede además imponer un recargo de hasta el 20% en los gastos comunes de las viviendas turísticas. No es retroactiva: quien ya ejercía legalmente la actividad antes del 3 de abril de 2025 conserva el derecho (SSTS 1232/2024 y 1233/2024, de 3 de octubre).
Proceso de registro paso a paso
El registro de tu vivienda vacacional en Tenerife se realiza mediante declaración responsable ante el Cabildo Insular de Tenerife. Este sistema permite iniciar la actividad desde el momento de la presentación, sin necesidad de esperar una resolución administrativa previa.
Reunir la documentación
Cédula de habitabilidad, certificado energético registrado, seguro de RC vigente, escrituras de propiedad o contrato de arrendamiento con autorización expresa del propietario para la actividad.
Presentar la declaración responsable
Enviar la declaración responsable de inicio de actividad a través de la sede electrónica del Cabildo de Tenerife. Se requiere certificado digital o Cl@ve.
Obtener el número de registro turístico
Tras la presentación, recibirás tu número de inscripción en el Registro General Turístico de Canarias. Debe aparecer en todos los anuncios y plataformas.
Alta en el sistema SES (Policía Nacional)
Registrarte en el Sistema de Envío de Seguridad (SES) para comunicar los datos de viajeros de forma electrónica. Es obligatorio hacerlo en las primeras 24 horas tras el check-in.
Comunicación al Ayuntamiento
Notificar el inicio de actividad al ayuntamiento correspondiente (Adeje, Arona, Santa Cruz, La Laguna, etc.) y verificar la compatibilidad urbanística de la parcela.
Alta fiscal en el IGIC
Darte de alta en el censo de empresarios (modelo 036/037) y en el IGIC para emitir facturas. Consulta nuestra guía sobre cómo darte de alta en el IGIC.
¿Cuánto tarda el proceso completo?
Con la declaración responsable, puedes comenzar a operar desde el primer día de la presentación. El número de registro se asigna normalmente en un plazo de 1 a 4 semanas. En Sleepaways nos encargamos de toda la tramitación administrativa para que no tengas que preocuparte de nada.
Obligaciones fiscales del alquiler vacacional en Tenerife
El alquiler vacacional en Canarias genera obligaciones tributarias específicas distintas a las de la península. Es fundamental conocerlas para evitar sanciones y optimizar tu carga fiscal.
IGIC (7%)
Las viviendas vacacionales en Canarias están sujetas al IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) al tipo general del 7%. Debes emitir facturas y presentar las autoliquidaciones trimestrales (modelo 420) y el resumen anual (modelo 425).
IRPF
Los ingresos por alquiler vacacional deben declararse como rendimientos de capital inmobiliario o actividad económica, según el nivel de servicios ofrecidos. Puedes deducir gastos como suministros, limpieza, gestión profesional, seguros y amortización del inmueble.
Modelo 179
Las plataformas como Airbnb y Booking están obligadas a comunicar a Hacienda los ingresos de cada propietario mediante el modelo 179. Tus ingresos ya son conocidos por la Agencia Tributaria.
No residentes (IRNR)
Si no resides en España, tributas por el IRNR. El tipo es del 19% para residentes en la UE y del 24% para el resto de países. Declaración trimestral mediante modelo 210.
¿Puedo acogerme al REPEP?
Si tus ingresos anuales no superan los 30.000 € y cumples ciertos requisitos, puedes acogerte al Régimen Especial de Pequeños Empresarios y Profesionales (REPEP), que te exime de repercutir el IGIC a tus clientes. Consulta nuestra guía sobre el Modelo 425 para más información.
Restricciones y zonas en Tenerife
No todas las zonas de Tenerife permiten el alquiler vacacional. Las restricciones dependen de la clasificación del suelo y la zonificación turística establecida en los planes insulares y municipales.
El Decreto 113/2015 establece que las viviendas vacacionales solo pueden ubicarse en suelo de uso residencial, quedando prohibidas en suelo clasificado como turístico (zonas con Plan Parcial turístico). Las modificaciones de 2024 introdujeron ciertos matices para las zonas mixtas.
Clasificación de zonas en Tenerife
Zona residencial
Permitido con declaración responsable y cumplimiento de requisitos. Incluye gran parte de Santa Cruz, La Laguna, Icod de los Vinos, La Orotava, Puerto de la Cruz (zona residencial).
Zona mixta
Permitido con condiciones adicionales según el planeamiento urbanístico municipal. Requiere verificación caso a caso.
Zona turística
Prohibido para viviendas vacacionales. Solo se permiten establecimientos turísticos reglados (hoteles, apartamentos turísticos con licencia).
Zonas con restricción importante en Tenerife
Las principales zonas turísticas del sur de Tenerife como Playa de las Américas, Los Cristianos, Costa Adeje (zona turística), Callao Salvaje y Golf del Sur están clasificadas como suelo turístico y no permiten viviendas vacacionales. Sin embargo, existen zonas residenciales colindantes en municipios como Adeje, Arona y Granadilla donde sí se puede operar. Es imprescindible verificar la calificación urbanística exacta de tu parcela antes de iniciar el proceso.
Sanciones por incumplimiento
Operar sin licencia o incumplir los requisitos del Decreto 113/2015 puede conllevar sanciones económicas muy severas. El Gobierno de Canarias ha intensificado las inspecciones turísticas de forma notable en Tenerife durante los últimos dos años.
| Infracción | Tipo | Sanción |
|---|---|---|
| Operar sin declaración responsable | Grave | €6.001 – €60.000 |
| Operar en suelo turístico | Grave | €6.001 – €60.000 |
| No comunicar partes de viajeros (SES) | Grave | €601 – €30.000 |
| No disponer de hojas de reclamaciones | Leve | €150 – €6.000 |
| Publicidad sin número de registro | Leve | €150 – €6.000 |
| Incumplimiento reiterado o muy grave | Muy grave | €60.001 – €600.000 |
Novedades normativas en 2026
El marco regulatorio del alquiler vacacional en Tenerife sigue evolucionando. Estas son las principales novedades que afectan a los propietarios en 2026:
Registro Único estatal anulado por el Tribunal Supremo
El Registro Único de Arrendamientos estatal (creado por el RD 1312/2024, que exigía un número de registro para anunciar en plataformas desde el 1 de julio de 2025) fue anulado por el Tribunal Supremo (STS 620/2026, de 19 de mayo, Sala Tercera) por invadir competencias autonómicas. El registro habilitante sigue siendo el autonómico: el Registro General Turístico de Canarias. La Ventanilla Única Digital se mantiene solo como mecanismo de coordinación e intercambio de datos, no como registro habilitante. Ningún propietario está obligado a obtener el número de registro único estatal ni a remitir la declaración anual al registro central.
Sistema SES para partes de viajeros
El nuevo Sistema de Envío de Seguridad (SES) sustituye al antiguo sistema de Hospederías. Es obligatorio comunicar los datos de todos los viajeros electrónicamente en las primeras 24 horas tras el check-in.
Intensificación de inspecciones
El Gobierno de Canarias ha reforzado el equipo de inspección turística en Tenerife y colabora activamente con Airbnb y Booking para detectar y retirar anuncios sin número de registro válido.
Debate sobre moratoria turística
Existe un debate político activo sobre la posible moratoria de nuevas licencias de vivienda vacacional en determinados municipios del sur de Tenerife (Adeje, Arona). Aunque aún no se ha aprobado, conviene estar atento a su evolución.
Endurecimiento municipal en Adeje
El Ayuntamiento de Adeje ha aprobado nuevas ordenanzas que exigen requisitos adicionales de insonorización y accesibilidad para las viviendas vacacionales en zonas residenciales colindantes con suelo turístico.
Cómo te ayudamos en Sleepaways
Sabemos que la normativa del alquiler vacacional en Tenerife puede resultar compleja, especialmente con las diferencias entre municipios y la restricción de suelo turístico. En Sleepaways nos encargamos de todo el proceso legal y administrativo para que tú solo te preocupes de recibir los ingresos.
Nuestro servicio en Tenerife incluye:
- Verificación de compatibilidad urbanística de tu parcela
- Tramitación completa de la declaración responsable ante el Cabildo
- Obtención del certificado energético
- Gestión del seguro de responsabilidad civil
- Alta en el sistema SES para partes de viajeros
- Registro en todas las plataformas con número oficial
- Asesoría fiscal continua sobre IGIC, IRPF y REPEP
- Gestión integral de tu propiedad con atención 24/7
Si tienes una propiedad en Tenerife y quieres empezar a generar ingresos con el alquiler vacacional, contáctanos y te ayudaremos a dar de alta tu vivienda cumpliendo con toda la normativa vigente.
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