Un buen contrato de alquiler vacacional es el mejor seguro barato que puede tener un propietario: fija las reglas del juego, protege la fianza, deja claro qué está prohibido y evita discusiones al final de la estancia. Aunque reserves por Airbnb o Booking, sus condiciones no te sustituyen: necesitas un contrato específico entre tú y el huésped.
En esta guía te explicamos cuándo usar contrato de temporada y cuándo de turístico, qué cláusulas no pueden faltar y los errores que más caros salen. Al final tienes una plantilla editable en Word lista para rellenar.
En 30 segundos
¿Necesito contrato aunque reserve por Airbnb?
Sí. Las condiciones de la plataforma no sustituyen un contrato entre propietario y huésped: sin él, es difícil retener fianza o reclamar daños.
Ver más¿Es alquiler de temporada o turístico?
Turístico (VUT) si son noches con finalidad vacacional. Temporada (art. 3 LAU) si hay una causa temporal como estudios, trabajo o mudanza.
Ver más¿Qué cláusulas son imprescindibles?
Objeto y registro turístico, duración, precio y fianza, ocupación, cancelación, SES.Hospedajes, responsabilidad y jurisdicción.
Ver más¿Dónde consigo la plantilla?
Más abajo en este artículo. Descargable en .docx editable, gratis, a cambio solo de tu email.
Ver más
Antes de firmar
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Contrato específico
Airbnb/Booking regulan la reserva, no la estancia. Firma siempre un contrato propio.
-
Temporada ≠ turístico
Confundirlos puede reclasificar la operación con impacto fiscal y sancionador.
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Fianza libre
En alquiler turístico no aplica el límite LAU: pacta 150-500 € según vivienda.
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SES.Hospedajes y RGPD
Registrar viajeros en 24 h e informar del tratamiento de datos es obligatorio.
Por qué necesitas un contrato aunque uses Airbnb o Booking
Las condiciones de la plataforma protegen a la plataforma. El propietario necesita algo más.
Airbnb, Booking o Vrbo intermedian el pago y establecen unas reglas mínimas, pero no son parte del contrato entre tú y el huésped. Sin un documento propio, en caso de conflicto te va a costar mucho:
- Retener o descontar la fianza por daños o limpieza extra.
- Demostrar el aforo máximo pactado y las normas de convivencia.
- Aplicar tu propia política de cancelación más allá de la de la plataforma.
- Acreditar frente a Hacienda o a la comunidad de vecinos que la operación es turística, no una cesión encubierta de vivienda habitual.
Un contrato bien redactado convierte cada reserva en una operación trazable: precio, fechas, ocupantes, obligaciones y jurisdicción. Es la base para defenderte si algo va mal.
Alquiler de temporada vs alquiler turístico (VUT)
Dos figuras distintas con normativa distinta. Elige la que corresponde a cada operación.
Este es uno de los errores más comunes. Usar el contrato equivocado puede convertir un ingreso turístico en un contrato de temporada… o al revés, con consecuencias fiscales y sanciones autonómicas.
| Criterio | Alquiler de temporada | Alquiler turístico (VUT) |
|---|---|---|
| Norma aplicable | Art. 3 LAU (arrendamiento para uso distinto de vivienda) | Normativa turística autonómica (VUT, VV, VT, VFT…) |
| Duración típica | 32 días a 11 meses | Por noches, generalmente 1-30 días |
| Causa del contrato | Necesidad temporal (estudios, trabajo, mudanza, tratamiento…) | Finalidad vacacional / turística |
| Requiere licencia turística | No | Sí (código autonómico) |
| Registro en SES.Hospedajes | No obligatorio | Obligatorio (RD 933/2021) |
| Publicidad en plataformas turísticas | No | Sí, con código visible |
- Alquiler de temporada
- Art. 3 LAU (arrendamiento para uso distinto de vivienda)
- Alquiler turístico (VUT)
- Normativa turística autonómica (VUT, VV, VT, VFT…)
- Alquiler de temporada
- 32 días a 11 meses
- Alquiler turístico (VUT)
- Por noches, generalmente 1-30 días
- Alquiler de temporada
- Necesidad temporal (estudios, trabajo, mudanza, tratamiento…)
- Alquiler turístico (VUT)
- Finalidad vacacional / turística
- Alquiler de temporada
- No
- Alquiler turístico (VUT)
- Sí (código autonómico)
- Alquiler de temporada
- No obligatorio
- Alquiler turístico (VUT)
- Obligatorio (RD 933/2021)
- Alquiler de temporada
- No
- Alquiler turístico (VUT)
- Sí, con código visible
Regla práctica
Si el huésped viene de vacaciones y paga por noches, contrato turístico. Si viene por un motivo temporal identificable (curso, obra, tratamiento) y paga por meses, contrato de temporada. Deja constancia de la causa en el propio contrato.
Cláusulas imprescindibles
Estas doce cláusulas cubren el 95 % de las situaciones habituales. Están todas en la plantilla.
| Cláusula | Por qué importa |
|---|---|
| 1. Objeto y código de registro | Identifica la vivienda y su código VUT/VV/VT: acredita la actividad legal. |
| 2. Duración exacta | Fechas y horas de check-in/out para evitar prórrogas de hecho. |
| 3. Precio y forma de pago | Importe total, medio de pago y calendario. Prueba fiscal. |
| 4. Fianza o depósito | Cobertura frente a daños o limpieza extra. Plazo de devolución. |
| 5. Ocupación máxima | Impide sobre-ocupación y usos comerciales (fiestas, eventos). |
| 6. Obligaciones del Huésped | Convivencia, silencio, mascotas, fumar y comunicación de incidencias. |
| 7. Obligaciones del Titular | Vivienda habitable, limpia y con contacto operativo para incidencias. |
| 8. Política de cancelación | Reembolsos según plazos: evita reclamaciones cruzadas. |
| 9. Registro de viajeros y RGPD | Cumplimiento del RD 933/2021 y de la LO 3/2018. |
| 10. Responsabilidad y daños | Cobertura frente a uso negligente; exención sobre objetos personales. |
| 11. Resolución | Permite el desalojo sin reembolso ante incumplimientos graves. |
| 12. Ley aplicable y jurisdicción | Fija el juzgado competente y respeta el fuero de consumo. |
- Por qué importa
- Identifica la vivienda y su código VUT/VV/VT: acredita la actividad legal.
- Por qué importa
- Fechas y horas de check-in/out para evitar prórrogas de hecho.
- Por qué importa
- Importe total, medio de pago y calendario. Prueba fiscal.
- Por qué importa
- Cobertura frente a daños o limpieza extra. Plazo de devolución.
- Por qué importa
- Impide sobre-ocupación y usos comerciales (fiestas, eventos).
- Por qué importa
- Convivencia, silencio, mascotas, fumar y comunicación de incidencias.
- Por qué importa
- Vivienda habitable, limpia y con contacto operativo para incidencias.
- Por qué importa
- Reembolsos según plazos: evita reclamaciones cruzadas.
- Por qué importa
- Cumplimiento del RD 933/2021 y de la LO 3/2018.
- Por qué importa
- Cobertura frente a uso negligente; exención sobre objetos personales.
- Por qué importa
- Permite el desalojo sin reembolso ante incumplimientos graves.
- Por qué importa
- Fija el juzgado competente y respeta el fuero de consumo.
Descarga la plantilla editable
Formato Word, personalizable en 5 minutos. Rellena los campos entre corchetes y firma.
Descarga la plantilla de contrato
Modelo editable de 12 cláusulas, con campos resaltados y aviso legal. Formato .docx.
Errores frecuentes al redactar el contrato
Los que aparecen una y otra vez en reclamaciones de propietarios.
- No pactar fianza: sin depósito, cualquier reparación sale de tu bolsillo.
- No fijar aforo máximo: acabas con 8 personas en un piso pensado para 4.
- Olvidar la política de cancelación: el huésped exige el 100 % del reembolso el mismo día del check-in.
- Ignorar SES.Hospedajes: multas de hasta 30.000 € por no comunicar viajeros en plazo. Ver guía del parte de viajeros.
- Confundir temporada y turístico: sin código autonómico visible, las plataformas retiran el anuncio.
- No informar del RGPD: sanciones de la AEPD independientes de la normativa turística.
- No documentar el estado de la vivienda: sin fotos previas, es tu palabra contra la del huésped.
- Olvidar el Modelo 210 si eres propietario no residente: la fiscalidad del IRNR depende también de lo que documentes.
Un contrato no exime del código turístico
Firmar un contrato no sustituye la licencia. Si operas sin código autonómico visible en tu anuncio, las plataformas están obligadas a retirarlo y la comunidad autónoma puede sancionarte, con independencia del contrato firmado.
Preguntas frecuentes
Nos encargamos del contrato y de todo lo demás
Gestión integral para propietarios: contratos, registro de viajeros, cobros, limpieza y atención 24/7.
En Sleepaways gestionamos tu vivienda turística de principio a fin: contrato firmado en cada reserva, comunicación a SES.Hospedajes, cobros, cancelaciones, incidencias y fiscalidad. Sin permanencia y sin sorpresas.
Esta plantilla y el contenido de este artículo tienen carácter orientativo y no sustituyen el asesoramiento jurídico profesional. Adapta el modelo a la normativa autonómica y municipal aplicable a tu vivienda; Sleepaways no se responsabiliza del uso o interpretación que se haga de la plantilla.
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